핵심 정리
전 세계 온실가스 배출량의 1/3이 건물로부터 나온다. 기후 위기의 심각성과 2050년까지 건물 연면적이 두 배 이상 증가할 것으로 예상되는 점으로 보아, 현시점 건물 건축과 운영에 관련된 이해관계자들의 역할이 매우 중요하다. BCG는 건물 탄소 배출량의 60~80%를 차지하는 ‘건물 운영’에 초점을 맞춰 탄소 중립 달성 기회를 평가했다.
- 가장 영향력이 큰 분야는 몇몇의 시장(10개국이 배출량의 65%를 차지), 주거용 건물 부문, 공간 · 온수난방 배출원이다.
- 건물 운영의 탈탄소화를 위한 첨단 기술은 이미 존재한다. 이 중 스마트 난방 제어와 히트 펌프는 탄소 감축 가능성과 비즈니스 가치를 고려할 때 매력적인 기술이다.
- 자산 소유주, 건물 기술 OEM, 유틸리티 공급업체, 지역 규제 기관 등 네 부류의 이해관계자는 건물 운영에 상당한 영향을 미치며 넷제로 달성에 고유한 역할과 기회를 갖게 된다.
전 세계 온실가스 배출량의 약 1/3이 건물로부터 나온다. 이는 항공, 육상, 해상 운송 부문의 배출량 합에 두 배에 달하는 양이다. 기후 위기의 심각성을 고려한다면 건물 건축이나 운영과 관련된 모든 이해관계자는 탈탄소화와 지구 온난화 완화를 위해 각자의 위치에서 신속한 변화를 가져가야 한다.
건물 건축과 운영에서 넷제로를 달성하기 위해서는 설계부터 운영, 철거, 해체까지 모든 단계에서의 배출량을 줄여야 한다. 그중 가장 우선시되는 조치는 건물 운영의 탈탄소화이다. 이는 건물의 수명 주기에서 건물 운영이 배출량의 대부분을 차지하기 때문이다. 건물주, 건축 기술 OEM, 유틸리티 공급업체, 규제 당국 등 네 부류의 이해관계자가 운영 과정의 탄소 배출량을 줄이는 데 핵심적인 역할을 한다. 또한 전 세계 건물 환경을 조사한 결과에 따르면 건물 운영과 관련해 탄소 배출을 억제할 수 있는 중대한 기회와 잠재력이 소수의 시장 및 건물 부문, 기술에 밀집되어 있었다. 이해관계자들은 이러한 정보를 활용해 탄소 배출 억제에 노력을 기울여야 한다.
건물 운영과 관련해 탄소 배출을 억제할 큰 기회와 잠재력이 소수의 시장과 건물 부문, 기술에 밀집되어 있다.
지금까지 건물 부문은 기후 위기에 더디게 대응해 왔다. 파편화된 가치 사슬, 부적절한 인센티브, 방대한 규제는 이해관계자 간의 협업을 방해했고, 부족한 역량과 자원은 친환경 솔루션 구현의 진전을 가로막았다. 그럼에도 더 강력해진 규제와 높은 에너지 비용, 기후 위기 영향에 대한 인식이 개선되면서 점점 더 많은 이해관계자가 건물의 탈탄소화 방안을 모색하고 있다. 다행인 점은 탈탄소화 관련 기술이 이미 상당 부분 상용화되어 있다는 점이다.
지금 행동하는 이들은 ‘얼리 무버(Early Mover)’로서 상당한 이점을 누릴 수 있다. 예를 들어, 기존 건물을 개조하거나 신축 건물에 친환경 솔루션을 배포하는 등 건물 운영 시 배출되는 온실가스를 감축하는 방안을 도입해야 한다. 이를 통해 향후 기후 관련 페널티를 피하고 긍정적인 평판을 얻을 수 있으며, 잠재적으로 자본에 대한 접근성을 개선할 수 있다. 또한 급성장 중인 건물 탈탄소화 솔루션 분야의 글로벌 시장을 선점하는 것도 가능하다. 그러나 목표를 달성하기 위해서는 이해관계자 개별적으로는 물론이고, 다 함께 협력하여 목표에 맞는 행동을 신속하게 해야 한다.
탈탄소화가 시급한 건물 부문
유엔(UN) 기후변화에 관한 정부 간 협의체(IPCC)에 따르면 별도의 조치 없이 현재와 같은 행보를 유지할 경우, 넷제로를 달성하지 못하고 2050년까지 전 세계 탄소 배출량은 엄청나게 증가할 것으로 예상된다. 이러한 우려에 대응하기 위해 투자자와 규제 당국은 기업과 산업 부문에 신뢰성 있는 탄소 중립 조치를 신속히 시행할 것을 요구하고 있다.
건물 부문에서 넷제로를 달성하기 위해서는 전 세계적으로 건물 수명 주기 전반에 걸친 탄소 배출량을 2050년까지 대폭 줄여야 한다. 그러나 국제에너지기구(IEA)에 따르면 같은 기간 세계 건물 면적은 거의 두 배가량 증가할 것으로 예상된다. 이는 최대한 빠르게 행동하지 않으면 건물의 탄소 배출량이 급증할 것이라는 의미가 된다.
일반적으로 건축 자재 조달(주로 탄소 집약적인 콘크리트 및 강철 생산)이 건물 탄소 배출량의 10~30%를 차지하며 건축 과정은 약 5%를 차지한다. (보기 1 참조) 반면, 건물을 사용하는 단계(운영 및 유지·보수)에서는 긴 시간 계속해서 에너지 사용이 요구되기 때문에 배출량의 60~80%를 차지하게 된다. 이 같은 배출량 비중은 전 세계적으로 공통된 수치지만 기후 조건이나 재생 에너지 수준, 그린 빌딩 솔루션 보급률에 따라 지역마다 편차가 발생할 수 있다.
건물 운영 탈탄소화에 영향력이 큰 분야
BCG는 전 세계 건물 환경에 대한 분석을 바탕으로 건물 운영 중 탄소 배출량, 시장 잠재력, 감축 가능성이 가장 큰 국가와 분야 그리고, 배출원을 파악할 수 있었다. 이해관계자들은 탄소 중립을 달성하기 위해 모든 수단을 동원해야 하며, 이 같은 정보를 활용하는 것은 친환경 이니셔티브의 우선순위를 정하고 새로운 기회를 포착해 기후 문제를 해결하는 데 도움을 줄 수 있다. 조사 결과는 다음과 같다.
탄소 배출 영향력이 가장 큰 시장
전 세계 건물 운영과 관련해 탄소 배출량의 65%가 소수의 10개 국가에 집중되어 있다. 전체 탄소 배출량 중 40%는 중국과 미국에서 발생한다. (보기 2 참조) 기존 건물 운영의 탈탄소화를 위해서는 개보수가 핵심이 된다. 전 세계 개보수 예상 지출의 75% 역시 10개 국가가 책임지고 있으며 중국과 미국이 45%로 가장 큰 비중을 차지했다. 나머지 8개 국가도 두 목록에 모두 이름을 올렸다.
주거용 건물
부문별로 보면 주거용 건물은 전 세계 건물 운영 배출량의 60%를 차지한다. 주거용 건물의 탄소 배출량은 상업용, 기관용, 산업용 건물을 합친 비율보다 더 많다. 주거 부문은 각 상위 10개국에서 운영 부문 배출량과 예상 개보수 지출의 대부분을 차지한다. 상위 10개 국가 중 7개 국가에서 주거 부문이 예상 지출의 대부분을 차지할 것으로 예상된다. 그 외 국가(프랑스, 인도, 한국)에서는 비주거 부문이 개보수 지출의 약 55%를 차지할 것으로 보인다.
공간 및 온수난방
공간 및 온수난방은 전 세계 주거용 건물 운영 에너지 수요의 약 60%를 차지한다. 배출원 중 난방(주로 공간 난방)은 배출량 감축에 가장 크게 기여할 수 있는 부문이다. 가전제품(냉장 포함)은 수요의 약 20%로 2위에 올랐다. 온난화에도 불구하고 냉방은 4%에 불과하다.
여기에는 두 가지 주요한 이유가 있다. 첫째, 무더운 일부 국가에서는 비용 문제로 인해 에어컨 사용이 제한되어 있다. 예를 들어 인도 인구의 약 5%만이 에어컨을 사용할 수 있다. 인도네시아에서는 10% 미만, 브라질에서는 20% 미만이다. 둘째, 대다수의 더운 나라에서 쾌적한 환경을 조성하기 위해 냉방이 필요하지만, 온도를 낮추기 위해 필요한 에너지양은 추운 나라에서 난방을 제공하는 데 필요한 것보다 적다.
그러나 지구 기온이 계속해서 상승하고 에어컨에 대한 접근성이 개선됨에 따라 냉방이 가장 큰 폭으로 증가하는 배출원이 될 것으로 예상된다. 반면, 난방은 여전히 건물 에너지 수요의 대부분을 차지할 것이다. 따라서 난방은 배출원 중에서도 가장 큰 감축 기회가 될 수 있다. 이는 기후 조건에 따라 난방 수요가 달라지며 10대 건물 개보수 시장 중 9개 시장에서도 적용되는 사례이다. (보기 3 참조) 모든 시장에서 탈탄소화 기술을 선택하는 것이 핵심이 될 것이다.
발전된 탈탄소화 기술
건물 운영의 탈탄소화를 위한 가장 중요한 두 가지 수단은 스마트 제어, 단열 개선 등 에너지 효율 조치와 전기화나 연료 전환이다. 전기화나 연료 전환의 예로는 가스보일러 대신 전기 히트 펌프를 사용하고, 이상적으로는 히트 펌프에 전력을 공급하는 원천이 화석연료가 아닌지 확인하는 등의 방법이 있다. 이러한 수단은 신축 건물의 탄소 배출을 억제하고 개보수를 통해 기존 건물을 탈탄소화하는 데 중요한 역할을 할 것이다. (“개보수의 중요성” 참조)
개보수의 중요성
전 세계 기존 건물의 탈탄소화를 위해서는 에너지 효율이 높고 친환경적인 기술로 건물을 개보수하는 작업이 필수적이다. 오늘날 전 세계 건물의 약 절반가량은 2050년에도 여전히 사용될 것이다. 개발도상국보다 건설 활동이 적고 2050년에 현재 존재하는 건물의 80~90%가 운영될 유럽과 미국과 같은 성숙한 시장일수록 개보수 작업이 더욱 중요한 역할을 할 것으로 예상된다.
성숙한 시장은 많은 건물의 연식이 오래되었기 때문에 개보수를 통한 에너지 개선 솔루션의 이상적인 대상이 된다. 유럽위원회와 미국 에너지 정보청의 통계에 따르면 유럽과 미국의 주거용 건물 중 절반 이상이 1980년 이전에 지어졌다. 독일과 영국에서는 그 비율이 약 75%로 훨씬 더 높다. 히트 펌프는 오래된 건물과 신축 건물 모두에 적용할 수 있는 솔루션의 대표적인 예다.
전 세계 탄소 배출량의 감축 목표와 발맞춰 건축 분야의 넷제로를 달성하려면 개보수의 진행을 크게 가속해야 한다. IEA는 전 세계 개보수 비율(매년 개보수되는 건물 비율)이 현재 연간 1% 미만에서 2050년까지 약 2.5%로 두 배 이상 증가해야 할 것으로 추정하고 있다.
현재의 기술 환경을 분석한 결과에 따르면 전 세계 건물 운영의 탈탄소화는 에너지 효율, 전기화, 연료 전환 솔루션 등 기존에 이미 완성된 ‘그린 빌딩 기술’을 통해 대부분 달성할 수 있을 것으로 나타난다. 스마트 난방 제어, 히트 펌프와 같은 첨단 난방 기술은 현재도 합리적인 가격(건물 수명 기간 동안 설비 투자와 운영 비용 기준)으로 제공되고 있으며, 강력한 비즈니스 사례로 뒷받침되고 있다. 또한 난방은 건물 운영에서 주요 탄소 배출원이므로 이러한 기술은 탄소 감축에서 높은 잠재력을 지닌다. (보기 4 참조)
한 국가의 건물 운영에서 배출되는 탄소 배출량을 완전히 줄이기 위해 이러한 기술들의 조합이 필요하다. 세계적 기업은 지역적 요인을 종합적으로 고려해 각 지역의 탈탄소화 경로를 맞춤화해야 한다. 여기에는 기후, 규제, 인프라, 기술에 대한 세입자의 수용성, 건물의 현재 에너지 효율, 이미 사용 중인 기술 유형 등이 포함된다. 예를 들어 독일에서는 지역난방이 선도적인 솔루션으로 부상하고 있지만, 미국에서는 인프라 부족으로 인해 이 기술을 상업용, 주거용 건물 난방에 사용할 수 있는 단기적인 잠재력이 훨씬 더 적다.
동시에 정부도 조치를 취하고 있다. 더 강력한 규제와 더 후한 인센티브를 시행함으로써 이해관계자들이 건물 운영에서 탈탄소화 수단을 채택하도록 압력을 가하고 있다. 예를 들어 미국은 인플레이션 감소법에서 히트 펌프와 주택 소유주의 개보수 리베이트에 90억 달러의 인센티브를 책정했다. 독일은 코로나19 복구와 가스공급 비상계획을 통해 에너지 효율 조치에 65억 달러의 인센티브를 제공하고 있다.
탈탄소화 성공에 핵심이 되는 이해관계자
건물 운영에 중대한 영향을 미치는 네 부류의 이해관계자들은 건물 수명 주기의 중요한 단계에서 배출량 문제를 해결하는 데 핵심적인 역할을 할 수 있다. 건물 자산 소유주, OEM, 유틸리티 공급업체, 지역 규제 기관은 건물 부문의 탄소 중립 달성을 위해 단호하게 행동해야 한다.
이들은 탄소 중립 노력을 통해 모두 상당한 이점을 얻을 수 있다. 대표적으로 운영 면허를 강화하고 저탄소 전원 공급 장치를 조기에 확보할 뿐만 아니라, 새로운 고성장 시장으로 확장하며 시장 가치를 높일 수 있다. 지속 가능성 지표가 업계 최고 수준인 기업은 가치 평가에서 10~15%의 프리미엄을 받는 것으로 나타난다. 또한 전 세계 직원의 약 60%가 직업을 선택할 때 지속 가능성을 고려하기 때문에 건물 이해관계자는 이로써 절실하게 필요한 인재를 유치할 수 있다.
네 부류의 이해관계자 중 어느 누구도 건물 부문의 거대한 탈탄소화 문제를 혼자서 해결할 수 없다. 역사적으로 가치 사슬이 파편화되어 있었기 때문에 업계 관계자들의 협업은 더디었다. 그러나 탈탄소화 이니셔티브가 효과를 거두려면 이해관계자들이 서로 협력하고 힘을 합쳐야만 한다.
탈탄소화 이니셔티브가 효과를 거두려면 이해관계자들이 서로 협력하고 힘을 합쳐야만 한다.
네 부류의 이해관계자는 건물 부문이 탄소 중립을 달성할 수 있도록 각자 고유한 역할을 수행해야 한다. 이들은 새로운 기회를 포착할 수 있겠지만, 동시에 중요한 도전 과제를 해결할 필요도 있다.
[1] 자산 소유주
역할. 자산 소유주는 건물의 건축, 설비, 개조 방식에 대한 주요 의사 결정권자로서 탈탄소화를 주도하는 역할을 하게 된다. 다른 이해관계자와 달리 자산 소유주는 건물이 탄소중립을 달성하도록 할 궁극적인 책임이 있으며 저배출 규정을 준수하지 않거나 친환경 목표를 달성하지 못할 경우 벌금을 부과받을 수 있다. 자산 소유주는 친환경 솔루션의 수요 측면을 주도함으로써 채택률과 넷제로로의 전환에 박차를 가할 수 있다.
기회와 도전 과제. 자산 소유주는 보다 비용 효율적인 기술을 통해 운영 비용을 절감하는 것뿐 아니라 더 매력적이고 지속 가능한 건물에 대한 임대료 프리미엄을 받을 수 있는 기회도 잡을 수 있다. 지금 탈탄소화 조치를 채택함으로써 긍정적인 평판을 얻고, 친환경 자본을 활용하며, 향후 탄소세의 영향을 완화할 수 있다. 하지만 자산의 기존 이산화탄소 배출량 기준선을 측정하고, 다양한 친환경 솔루션의 실현 가능성을 판단해 자본을 더욱 효과적으로 배분하고, 신축 건물과 기존 건물 양측에 솔루션을 구현하는 등 여러 분야에서 역량을 개발해야 할 것이다. 또한 자산 소유주는 건물에 적합한 친환경 솔루션의 최적 조합과 순서를 모색해야 한다. 이러한 역량을 개발한다면 다른 자산 소유주에게 이와 같은 서비스로 제공함으로써 핵심 비즈니스를 넘어 새로운 친환경 벤처를 설립할 수 있다.
[2] OEM
역할. OEM은 건물 운영의 탈탄소화를 위해 기본이 되는 친환경 기술과 서비스를 제공해야 한다. 에너지 효율적인 솔루션을 혁신 및 마케팅하고 건물 수명 주기 동안 이것을 유지, 관리하는 능력은 고객 가치를 창출할 뿐만 아니라 이산화탄소 배출량도 크게 줄여준다.
기회와 도전 과제. 일부 OEM은 유럽의 석유나 가스 난방과 같은 기존 기술의 쇠퇴라는 과제를 해결해야 한다. 하지만 에너지 효율이 높은 제품에 대한 고객의 욕구가 계속 증가함에 따라 대체로 미래가 유망하다고 볼 수 있다. OEM이 경쟁업체와 차별화할 수 있는 잠재력은 역사적으로 품질, 가격, 가용성과 같은 전통적인 구매 기준에 기반해 왔다. 하지만 최근에는 다양한 기술을 단일 솔루션으로 결합해 고객 가치를 더하는 능력(예: 전기 기반 난방과 분산형 태양광 발전의 섹터 결합) 또는 IoT 지원 클라우드 엣지 연결을 기반으로 뛰어난 제어 기능을 제공하는 능력(예: 가정 또는 건물 에너지 관리 시스템을 통한 스마트 제어 및 전력 소비 최적화)과 같은 기능을 추가하는 데 중점을 두는 방향으로 변화하고 있다.
그러나 장기적으로 이러한 기업들은 친환경 전환의 속도, 기존 시장 진출 네트워크의 탄력성, 인센티브와 규제가 어떻게 진화할지에 대한 불확실성에 직면해 있다. 또한 그린 빌딩 기술 시장의 지역적 특성이 지속될지도 불분명하다. 글로벌 경쟁이 심화되어 아시아의 대량 생산 업체들이 서구 시장으로 더욱 강력하게 진출할 가능성이 높다. 예를 들어 공기 열 히트 펌프 시장에서 다이킨(Daikin)과 미쓰비시(Mitsubishi) 같은 업체들이 유럽 지역 기존 업체들을 제치고 점유율을 높이기 시작했다. 기존 업체는 우위를 유지하기 위해 사업 영역 확장 등의 투자를 하거나 파트너십 생태계를 구축하거나 전략적 M&A를 고려해야 할 수 있다. 그린 빌딩 기술이 성숙 곡선을 따라 진화함에 따라 시장 접근성과 규모가 점점 더 중요해질 것이다. 만약 규제 당국의 승인을 받는다면 미국의 캐리어 글로벌이 독일 비스만의 기후 솔루션 사업을 인수한 사례는 이러한 측면에서 전략적 사고의 좋은 예가 될 수 있다.
[3] 유틸리티 공급업체
역할. 유틸리티 공급업체는 건물 부문이 넷제로에 도달할 수 있도록 친환경 전력을 공급해야 한다. 그리고 건물이 점점 전기를 많이 사용하고 수요가 급증함에 따라 더 많은 양의 전력을 공급해야 할 것이다.
기회와 도전 과제. 유틸리티 공급업체는 성장하는 친환경 전력 시장의 점유율을 확보하고, 이를 통해 자체적으로 Scope 3 배출량을 완화할 수 있는 기회를 잡을 수 있다. 또한 기존 현장 직원과 고객의 에너지 사용량과 요구 사항에 대한 데이터 기반의 심층적인 이해를 활용해 친환경 솔루션 설치나 서비스와 같은 새로운 비즈니스 라인을 구축할 수 있다. 유틸리티 공급업체는 대규모 자산 소유주에게 재생 에너지 서비스와 히트 펌프나 지역난방과 같은 기타 친환경 기술을 결합한 원스톱 쇼핑 솔루션을 제공할 수 있다.
하지만 유틸리티 공급업체는 친환경 솔루션의 불확실한 잠재성과 친환경 전력에 대한 미래 수요를 예측하는 데 어려움을 겪고 있으며, 에너지 전환을 원활하게 진행하지 못하면 고객을 잃을 수도 있다. 또한 독립 기술 설치업체에 동기를 부여하고 강력한 파트너십을 구축해야 한다. 일부 국가에서는 재생 에너지를 지원하기 위해 그리드 인프라를 업그레이드해야 한다. 그런데도 많은 유틸리티 공급업체는 지난 한 해 동안 에너지 요금 인상으로 인해 수익 측면에서 횡재를 거뒀다. 이 돈의 일부를 설치 서비스와 같은 건물 가치 사슬에 투자함으로써 탈탄소화 여정에서 중요한 역할을 할 수 있다.
[4] 지역 규제 기관
역할. 지역 규제 기관은 준수해야 하는 규제를 대폭 간소화할 필요가 있다. 왜냐하면 이와 같은 요건들이 종종 친환경 건축 기술의 채택을 방해할 수 있기 때문이다. 동시에 지역 규제 당국은 건물 승인에 있어 지속 가능성 요건을 강화하고 친환경 솔루션에 대한 인센티브를 확대해야 한다.
기회와 도전 과제. 지역 규제 기관에는 건물의 탈탄소화를 크게 가속화하고 효과적인 친환경 기술을 촉진할 수 있는 기회가 있다. 이를 성공적으로 수행하려면 친환경 솔루션을 검토하고 이에 대한 우선순위를 정하며 신기술이 포함된 건축 계획을 평가할 수 있는 새로운 역량을 개발해야 한다. 또한 변화를 방해하는 규제를 더 이상 복잡하게 만들지 않아야 한다. 규제 기관은 탄소 배출량이 가장 많은 원천과 부문에 새로운 요건을 도입하는 데 우선순위를 두어야 하며, 초기 투자 비용이 높은 업체를 지원하기 위한 재정적 인센티브를 마련해야 한다.
건물 부문의 탄소 배출 규모를 고려할 때, 주요 이해관계자들은 전 세계 기후 위기를 완화하기 위해 행동에 나서야 한다. 건물 수명 주기 전반에 걸쳐 모든 이해관계자의 조치가 필요하지만, 에너지 효율과 연료 전환, 전기화라는 두 가지 지렛대를 사용해 건물 운영 단계에서 탈탄소화를 실현하는 것이 가장 효과적일 것이다. 아직 남아있는 과제는 많지만, 건물 부문의 탄소 배출 감축을 성공시키기 위한 요소는 이미 갖추어져 있다. 비용 효율적인 탈탄소화 기술은 이미 존재하고 정부는 더 엄격한 목표를 설정하고 더 관대한 인센티브를 제공하고 있으며, 높은 에너지 비용에 직면한 기업들은 실행의 중요성을 인식하고 있다. 이제 건물 이해관계자들은 이와 같은 도전 과제를 파악하고 탄소중립을 위한 노력을 가속해야 한다.
