건설업의 미래를 만들다

 

세계가 신흥국 및 선진국 할 것 없이 자원부족, 기후변화, 빠른 인구통계학적 변화에 직면한 지금, 어떻게 하면 건축환경이 가능한 한 많은 사람들에게 적정한 가격에 지속가능하고, 건강하고, 평화로우며 행복한 라이프스타일을 제공할 수 있을까에 대한 고민은 그 어느 때 보다 중요하다. 남반구의 도시화 및 확장의 가속화와 북반구의 중산층 축소 문제, 그리고 노후화되고 있는 건축스톡(building stock)의 최대 80%는 2030년에도 여전히 존재할 가능성이 높다는 사실을 고려한다면 엔지니어링 및 건설 부분의 미래는 비단 업계만의 문제가 아니라 우리의 건축환경, 커뮤니티, 그리고 궁극적으로는 우리 사회의 웰빙과 행복의 미래와 직간접적으로 관련되어 있다는 점을 인식할 필요가 있다.

대부분의 다른 산업들이 지난 수십 년간 엄청난 변화를 겪고 프로세스, 상품, 서비스혁신의 혜택을 거두어 온 반면 건설 부문은 최신의 혁신 기회를 적극 수용하는 데 주저했을 뿐 아니라 노동 생산성은 지난 50년간 정체되거나 심지어는 저하되었다. 이러한 미미한 성과의 원인은 산업의 고질적인 파편화, 참여주체 간의 부적합한 협업, 건설 부문의 신기술 채택 및 적응의 어려움, 미래에 대비된 인재 채용의 어려움, 프로젝트 간 지식 전수 미흡 등 다양한 대내외 문제들 때문으로 볼 수 있다.

다보스 클로스터에서 열린 2017년 세계경제포럼 연차총회에서 인프라 및 도시 개발 (Infrastructure and Urban Development) 커뮤니티의 운영위원(Governors)들은 건설업의 미래(Future of Construction) 이니셔티브를 지속하는 강력한 권한을 발효하여 기술적 변화에 의한 산업의 와해와 비즈니스 전략, 스킬, 조직 설계, 자금조달 및 리스크 배분에 미치는 영향을 총체적으로 분석하도록 했다. 이 이니셔티브는 2015년부터 포럼 파트너들이 건설업의 어젠다를 만들고 혁신적인 솔루션을 모색하는 기반 역할을 성공적으로 수행해왔다. 혁신에 대한 이러한 통찰력은 건설업의 발전을 가속화시킴으로써 생산성 증대, 지속가능성 향상, 가격적정성 개선을 꾀하는 데 도움이 될 것이다. 2016년, 이 프로젝트는 본 보고서의 근간이 된 10건의 선도적 혁신 사례를 파악하고 설명하는 것을 목표로 비즈니스와 정부를 위한 주요 시사점을 도출하고자 했다. 주요 논의는 다음의 근본적인 분야에서 어떻게 건설 부문의 주요 도전과제들을 해결할 것인가에 중점을 두었다:

1. 프로젝트 수행(Project Delivery) – 예산에 따른 적기의 프로젝트 수행을 위한 확실성을 창출하고 건설부문의 생산성을 개선한다

2. 생애주기 성능 – 자산의 생애주기 비용을 감소하고 재사용을 감안하여 설계한다

3. 지속가능성 – 탄소중립적(carbon neutral) 자산을 달성하고 건설 폐기물을 감축한다

4. 가격적정성 – 적정 가격의 고품질 인프라 및 주택을 창출한다

5. 재해 회복력 – 인프라 및 건물이 기후변화와 자연재해에 대한 회복탄력성을 갖추도록 한다

6. 유연성, 거주적합성(Liveability), 웰빙 – 최종사용자의 웰빙을 개선하는 인프라 및 건물을 창출한다

본 보고서는 민간 부문, 특히 엔지니어링 및 건설, 화학, 건축자재, 부동산, 도시서비스 및 기술 기업의 주도로 진행된 협업 과정의 직접적인 결과물이다. 이러한 측면에서 우리는 이 이니셔티브의 운영 위원회를 맡았던 포럼의 파트너 기업들에게 심심한 감사를 표하고 싶다. 또한 특별히 본 이니셔티브의 의장으로서 끊임없는 관심과 헌신을 보여준 존 벡(John Beck) 의장의 노고와 그가 이끈 팀의 탁월한 지원에 감사한다.

뿐만 아니라 수많은 전문가들, 특히 이니셔티브 자문 위원회의 리더십을 통해 본 보고서에 기여해준 학계 실무그룹의 리더들에게 감사를 표하고 싶다. 이 모든 뛰어난 개개인 및 그들이 속한 조직의 경험, 전망, 가이드는 2017년 세계경제포럼 연차총회 중 그리고 그 후의 수 많은 필적할만한 논의에 크게 기여했다.

우리는 실무그룹(Working Group)들이 이끈 전략적 대화를 통해 건설 산업이 본질적으로 혁신적인 부문으로 거듭나고 불가능한 일을 해내기 시작하며 궁극적 한계선을 재정의하는 데 한 걸음 더 다가서기를 바란다. 다시 말해, 개발된 비즈니스 모델, 상품 및 서비스는 지속적인 혁신과 개선을 요한다. 건설업 성공의 핵심은 점진적인 변화는 결코 대안이 될 수 없다는 데 있다. 그 대신, 급진적 또는 와해적인 역발상의 솔루션 및 실행을 요하는 원대한 도전과제 또는 급진적인 목표를 수립해야 한다. 건설 산업은 1962년 존 에프 케네디가 멋지게 표현했던 전향적 사고방식을 채택할 필요가 있다. “우리가 십 년 안에 달에 가고 다른 여러 일들도 하기로 한 것은 그것이 쉬워서가 아니라 어려운 일이기 때문이다.”

마이클 막스 뷜러(Michael Max Bühler)
인프라 및 도시개발 산업 총괄(Head of Infrastructure and Urban Development Industries)
이사도라 코스타(Isidora Kosta)
인프라 및 도시개발 산업 커뮤니티 리더(Community Lead, Infrastructure and Urban Development Industries)

보스 클러스터의 2017년 연차총회 주제였던 소통과 책임의 리더십(Responsive and Responsible Leadership)은 참석자들에게 공공의 이익 및 각 구성원들을 위해 일해야 한다는 책임을 상기시켜주었다. 인프라 및 건축자산 제공자로서의 건설 산업은 글로벌 경제의 중심에 있으며 우리 삶의 질에 직접적인 영향을 미친다. 몇 가지 글로벌 메가트렌드는 건설업의 중요성을 더욱 강화시킬 것이다. 국가 간 이동과 도시-농촌 간 이동의 새로운 흐름은 적정 가격의 주택과 사회적 인프라에 대한 필요성을 만들어내며 건설을 공개적 논의의 중심에 세우게 되었다. 북미 및 세계의 기타 많은 지역에서 최근의 흐름이 적정 비용의 인프라 건설 및 업그레이드임을 고려할 때 건설 산업은 생산성, 환경적 성능 및 사회적 영향을 개선함으로써 한층 더 발전해야 한다.

빌딩정보모델링(BIM), 3D 프린팅, 무선센서 및 자율설비와 같은 신기술은 건설업 혁신의 잠재성을 제공한다. 그러나 신기술의 채택은 기업들이 이러한 신기술의 가치제공요소와 이를 조직의 전략에 어떻게 적용해야 할 지에 대한 확신이 없기 때문에 낮은 수준에 머물러 있다.

따라서 이 보고서는 세계에서 가장 높은 건물, 부르즈 할리파 (the Burj Khalifa)와 같은 대표적 프로젝트나 세계에서 가장 지속가능한 사무용 건물, 암스테르담의 디엣지 (the Edge), 중국기업 윈선(Winsun)의 3D 프린팅 주택, 설계자동화 스타트업, 아디타즈(Aditazz) 또는 건설업에 제조 원칙을 적용하는 BSB(Broad Sustainable Building) 등 와해적 스타트업 기업과 파일럿 프로젝트 등, 10 건의 선도적인 혁신 사례를 설명하고 분석함으로써 실행상의 도전과제를 다루고 있다. 이들의 사례는 영감의 원천이 될 뿐 아니라 건설업의 디지털화가 이미 일어나고 있다는 사실을 확실하게 입증한다. 또한 이러한 사례연구들은 혁신적인 기업이 대내외적으로 극복해야 하는 장벽들을 생생하게 보여준다.

본 보고서에서 파악된 주요 성공요소들은 경영진에게 어떻게 건설 생태계에서 혁신을 가속화할지에 대한 소중한 지침을 제공한다. 업계 리더들은 사례연구의 수많은 예시들을 활용하여 혁신을 촉진하고 아이디어를 실현시키기 위해 필요한 모든 단계들을 추적함으로써 여러 부문 간 니즈가 얽혀있는 시장에서 성공을 꾀할 수 있다.

기업들은 이러한 산업의 변화를 주도해야 한다. 그러나 각국 정부도 제 역할을 해야 한다. 똑똑한 규제당국으로서, 장기적 전략 기획자이자 인큐베이터로서, 그리고 마지막으로는 미래지향적인 프로젝트 발주자로서 정책 입안가들은 혁신적인 솔루션의 채택을 통해 도시의 도전과제들을 비즈니스 기회로 전환시키는 환경을 창출해야 한다. 따라서 효과적인 민관 협업을 통해 제반 실행 장벽을 제거하고 프로젝트 수행의 개선부터 건축 환경의 유연성 및 거주적합성 개선에 이르는 건설부문의 주요 도전과제들을 성공적으로 해결해야 한다.

본 보고서 이외에도 2017년, 건설업의 미래 프로젝트는 건설업 혁신을 위한 필수 전제인 산업 간 협업 및 지식 공유를 성공적으로 촉진시켰다. 업계, 시민사회, 학계, 정부의 리더들로 구성된 여섯 개의 실무그룹은 건설업의 가장 긴급한 도전과제들 중 일부에 대한 솔루션들을 개발하고 공유했다. 계속 제기되는 토의 주제 중 하나인 젊은 인재의 채용, 유지, 개발은 혁신의 가속화에 핵심적인 역할을 할 것이며 업계 내 모든 관련 당사자가 높은 우선순위로 삼고 있다. 따라서 우리는 올해에도 프로젝트의 아이디어 공모를 통해 학생 및 젊은 전문가들을 참여시킬 수 있었던 것에 대해 기쁘게 생각한다. 제출된 아이디어들은 건설 부문의 미래를 위한 참신한 아이디어들을 보여주었을 뿐만 아니라 적극적으로 건설업을 만들어가겠다는 젊은 인재들의 높은 관심도를 보여주었다.

우리는 이러한 참여와 지식공유 플랫폼 www.futureofconstruction.org을 통한 아이디어 및 선도적인 관행의 공유가 중요할 뿐 아니라 프로젝트가 끝난 뒤에도 계속될 것이라고 확신한다. 따라서 독자 여러분께서도 적극적으로 논의에 참여하고 각자의 전문성을 공유해주시기 바란다.

우리는 실무그룹뿐 아니라 운영 위원회와 자문 위원회(Steering and Advisory Committees)의 모든 구성원들의 적극적인 참여와 기여, 지속적인 지원을 치하하고 이에 감사를 표하고자 한다. 우리는 이러한 긴밀한 협업을 지속하고 혁신을 수용함으로써 건설사 및 건설업을 혁신하여 고객사뿐만 아니라 사업 운영 지역의 지역사회를 위해 훨씬 더 좋은 혜택을 제공할 수 있다.

존엠벡(John M. Beck)
캐나다 에이콘 건설 그룹(Aecon Construction Group) 회장
세계경제포럼 인프라 및 도시개발 산업 부문 퇴임 공동의장 (Outgoing Co-Chair, Infrastructure and Urban Development Industries)
아지트 굴랍찬드(Ajit Gulabchand)
인도 HCC 회장
세계경제포럼 인프라 및 도시개발 산업 부문 퇴임 공동의장 (Outgoing Co-Chair, Infrastructure and Urban Development Industries)
산드라 우원슈(Sandra Wu Wen-Hsiu)
일본 코쿠사이 코교(Kokusai Kogyo Co.) 회장
세계경제포럼 인프라 및 도시개발 산업 부문 후임 공동의장 (Outgoing Co-Chair, Infrastructure and Urban Development Industries)
루이스 카스틸라(Luis Castilla)
스페인 악시오나 인프라에스트럭투라스(Acciona Infraestructuras) 회장,
세계경제포럼 인프라 및 도시개발 산업 부문 후임 공동의장 (Outgoing Co-Chair, Infrastructure and Urban Development Industries)

본 보고서의 배경과 목적

범위
이 전체 보고서는 다개년 건설업의 미래(Future of Construction) 프로젝트의 두 번째 발행물로서 현재 (디지털)혁신을 경험하고 있는 엔지니어링 및 건설 산업에 지침 및 지원을 제공한다. 첫 번째 보고서, 건설업의 미래를 만들다 – 의식구조와 기술의 혁신(Shaping the Future of Construction – A Breakthrough in Mindset and Technology)은 2016년 5월에 발표되었다. 보고서는 산업 현황을 설명하고 관련 글로벌 트렌드 및 산업에 미치는 영향을 평가하며 기업, 산업, 정부 차원의 필요 조치를 요구하고 30개가 넘는 조치와 베스트 프랙티스로 구성된 포괄적 산업 혁신 프레임워크를 개괄적으로 소개했다. 주요 연구 결과 중 하나는 수많은 혁신들이 부상했지만 아직 광범위하게 채택되지 않았다는 것이다.

두 번째 보고서는 가능한 시정 조치들을 살펴봄으로써 선도적 혁신기업 및 와해기업의 사례로부터 시사점과 권고사항을 도출하고 혁신 채택의 확대를 촉진하는 데 초점을 맞추었다. 보고서는 대표적 프로젝트들이 어떻게 혁신을 실행해왔는지 자세히 소개하여 혁신의 변화 잠재력을 보여준다. 와해적 스타트업과 파일럿 프로젝트들에 대한 사례 연구들은 현재 이미 가능한 것뿐만 아니라 미래도 엿보게 해준다.

건설업의 미래(Future of Construction) 프로젝트는 이전의 세계경제포럼 프로젝트인 4개년 전략적 인프라 이니셔티브(Strategic Infrastructure Initiative)의 연구결과를 기초로 한다. 이 이니셔티브는 인프라 격차 해소에 필요한 정부 조치들을 파악하고 소개했으며, 이러한 조치들에는 프로젝트의 우선순위설정 개선, 민관파트너십 개선(public-private partnership, PPP)모델, 기존자산의 개선된 운영 및 유지보수, 리스크 완화 개선이 수반된다. 전략적 인프라 이니셔티브 프로젝트에 대한 연구과정을 통해, 프로젝트 수행(project delivery)의 개선과 혁신이라는 점에서 공급측면 – 엔지니어링 및 건설업 – 에서도 인프라 격차 해소에 중요한 기여가 이루어질 수 있다는 것이 더욱 명확해졌다.

보고서의 대상
본 보고서는 프로젝트 발주자 및 개발자뿐만 아니라 엔지니어링 컨설턴트, 건축업, 건설자재, 화학약품, 건설장비 도급업체 및 공급업체를 포함한 건설 가치사슬 상에서 활동하는 모든 조직의 대표들을 대상으로 한다. 엔지니어링 및 건설업의 수평적 산업으로서의 중요성을 생각할 때 보고서는 다른 인프라 및 도시 개발 하위부문과도 상당한 관련성이 있는데 여기에는 부동산 및 인프라 투자, 그리고 에너지, 운송, 심지어는 제조업 등 대규모 자본 프로젝트가 진행되는 기타 부문 등이 포함된다.

또 다른 주요 대상은 규제와 공공 조달을 통해 혁신의 주요 조력자가 될 수 있는 각국 정부이다.

마지막으로 산업의 사회경제적 중요도 측면에서 볼 때 본 보고서는 학계 및 시민사회 구성원도 대상으로 한다. 향후 건설업의 성공은 모든 이해당사자들과의 효과적인 협업에 달려 있다.

요약
건설 산업은 신흥시장 및 성숙시장 모두에서 핵심적인 역할을 한다. 이는 일자리를 창출하고 글로벌 GDP의 6%를 차지하며 타 사업의 번창을 가능케 하는 산업 및 공공 인프라를 건설한다.

향후 몇 년간 건설산업은 도시지역으로의 이동, 기후변화, 새로이 불고 있는 세계적 인프라 건설 붐 등 몇 가지 글로벌 메가트렌드로 인해 훨씬 더 중요해질 것이다. 이민자의 전형적인 초급 수준 일자리의 원천이자 저가형 주택의 제공자로서, 건설산업은 분명히 공공 논의의 중심이 될 것이다. 그리고 공공 예산이 더 긴축될 경우 건설업의 비용효율성은 훨씬 더 날카로운 점검을 받게 될 것이다.

전통적으로 건설산업은 새로운 기술 및 프로세스 채택에 느렸을 뿐만 아니라 지난 50년간 어떠한 근본적인 변화도 겪지 않았다. 대부분의 다른 산업들과는 대조적으로 건설업의 생산성은 거의, 또는 미국의 경우에는 전혀 향상되지 않았다. 그러나, 최근 들어 빌딩정보모델링(BIM), 무선 센서, 3D 프린팅 등 새로운 (디지털) 기술이 인프라, 부동산, 기타 건설 자산의 설계 및 건축 방식을 변화시키기 시작했다. 그러나 이러한 새로운 기술들은 광범위하게 채택되지 않았고 혁신적 선도기업과 뒤쳐진 기업 간 격차는 더욱 벌어지고 있다.

본 보고서는 10개의 선도적인 혁신 사례들, 즉 건설업 혁신의 잠재성을 잘 보여주고 건설업의 미래를 엿보게 해주는 탁월한 대표적 프로젝트들을 사례로 제시하며 분석한다. 이들의 사례는 좋은 자극이 될 뿐 아니라 혁신 기업이 직면하는 일반적인 도전과제들을 생생하게 설명하고 이를 어떻게 다루고 극복해야 하는지를 보여준다.

이러한 사례 연구를 통해 건설 생태계의 혁신과 관련된 몇 가지 핵심적 성공요인과 기업을 위한 제안들이 도출된다:
– 성공하는 기업은 혁신적 아이디어 촉진을 위한 비전을 개발하고 직장 내 혁신 문화를 조성한다. 이들은 여러 비건설산업의 경험을 접목시키기 위해 여러 분야로 구성된 우수한 팀을 조직하며 민첩한 조직(agile organization)으로 만든다. 또한 자산 이용자의 고충에서부터 출발하는 고객중심 접근방식을 취한다.
– 혁신적 기업들은 혁신적 아이디어를 실현하기 위해 전통적인 개별-프로젝트 관점을 취하기 보다는 제품 플랫폼을 구축한다. 이들은 혁신의 가치를 증명하기 위해 파일럿 프로젝트와 프로토타입을 출범시키고 공급업체 및 여타 파트너들로 구성된 더 광범위한 생태계를 조성하는데, 예를 들면 주요 도급자들의 연합 관계를 조성하여 공급측면의 제약사항들을 관리하고 더 광범위한 혁신의 채택을 가능케 한다.
– 시장에서 성공하기 위해 기업은 기술 혁신과 더불어 비즈니스 모델 혁신을 적극 수용한다. 이들은 혁신과 생애주기 성과에 대해 보상하고 조기 협업을 가능케 하는 새로운 계약체결 방식을 지지한다. 또한 정부와 협업하여 건설의 3D 프린팅 관련 사항을 위한 규제 환경을 조성한다.

건설업의 혁신은 민간 부문에 의해 주도되고 있으며 또한 그래야 하지만 정부도 혁신의 채택에 도움이 되는 정책을 추구함으로써 중요한 역할을 담당해야 한다. 똑똑한 규제당국; 장기적 전략 기획자이자 인큐베이터; 미래지향적 프로젝트 발주자라는 세 가지 역할이 정부의 핵심 역할로 부상하고 있다.

1. 똑똑한 규제당국의 역할에는 건설법규의 조화 및 업데이트, 성과를 기반으로 하는 미래지향적 표준 개발이 수반된다.

2. 장기 전략적 기획자 및 인큐베이터 역할에는 건설업에 대한 국가적 차원의 전략 혁신 어젠다 수립, 대표적 프로젝트 및 연구개발에 대한 투자, 스타트업 기업을 위한 자금조달 촉진이 수반된다.

3. 미래지향적 프로젝트 발주자 역할에는 혁신친화적 발주자 문화 조성, 보다 유연한 조달 및 계약 모델 도입, 생애주기적 관점을 채택하여 가장 높은 총 소유가치를 제공할 뿐 아니라 최저비용 제시 업체와만 계약하는 관행을 따르지 않는 혁신적 솔루션 조달이 수반된다.

프로젝트 수행 및 생애주기 성능에서뿐만 아니라 지속가능성, 가격적정성, 재해 회복탄력성 측면에서 더욱 광범위한 사회적 도전과제들을 다루고 공공의 선을 다하기 위해 건설 산업은 더욱 적극적으로 혁신할 필요가 있다. 본 보고서에 제시된 성공 요소와 정책 제안들을 실행함으로써 기업과 정부는 건설 생태계 내에서 혁신을 가속화할 뿐 아니라 사회환경적 혜택 및 생산성 향상도 달성하게 될 것이다.

개요
건설 부문은 글로벌 경제의 핵심에 있다. 산업으로서의 건설 부문은 직접적으로 글로벌 GDP의 6%를 차지하지만, 더 중요한 것은, 경제적 가치 창출은 건물 또는 다른 건축 자산 내에서 또는 그를 수단으로 하여 발생하는 경향이 있기 때문에 이 부문은 모든 다른 산업들에 서비스를 제공한다는 점이다. 게다가 도로, 병원, 상하수도 시스템, 주택 할 것 없이 이러한 건축 자산들은 우리의 삶의 질에 중대한 영향을 미친다. 불행히도 건설업의 영향은 긍정적이기만 한 것이 아니다. 심각한 우려사항들이 존재한다. 건설은 글로벌 원자재의 세계 최대 소비자이며 건축환경(built environment)은 세계 총탄소배출량의 25-40%를 차지한다.

건설분야의 역할은 다양한 글로벌 메가트렌드들로 인해 훨씬 더 중요해질 수 밖에 없다. 그 중 한 가지만 살펴보자. 세계의 도시지역 인구는 매일 20만명씩 증가하고 있으며 이들 모두는 사회, 교통, 그리고 수도, 가스, 전기 등 유틸리티 인프라뿐만 아니라 적정가격의 주택을 필요로 한다. 이러한 트렌드는 도전과제도 부여하지만 기회도 제시한다. 어떤 쪽이든 기업, 산업 전체, 정부의 적절한 대응이 요구된다.

많은 다른 산업들에 비해 건설업은 전통적으로 더딘 기술적 진보를 경험해왔다. 어떠한 주요 와해적 변화도 겪지 않았을 뿐 아니라 “린(lean)” 같은 선진 프로세스를 적용한 적도 없다. 그 결과 효율성의 개선은 미미한 수준에 그쳤다. 예를 들어 실제로 지난 40년 간 미국건설업의 노동생산성은 하락했다.

엔지니어링 및 건설 산업은 전 세계에서 창출하는 총 연간 매출액이 10조에 육박할 정도로 그 규모가 막대하기 때문에 약간의 개선만 있어도 사회에 돌아가는 혜택은 상당할 것이다. 이전 보고서, 건설업의 미래를 만들다 – 의식구조와 기술의 혁신은 그러한 잠재력을 포착하기 위한 산업 혁신 프레임워크를 제시했으며 산업 생산성 및 혁신 측면의 대도약을 위한 다수의 혁신적 접근방식 관련 베스트 프랙티스 및 사례 연구와 함께 30 가지의 조치들을 소개했다. 기업들이 취할 수 있는 조치, 건설 부문 전체가 취해야 할 집단적인 조치, 정부가 규제당국이자 주요 프로젝트 발주자로서 실시할 수 있는 사항들이 자세하게 기술되었다(표 1).

표1: 건설업 변화의 프레임워크

BIM, 3D 프린팅, 드론, 증강현실 등 수많은 신기술들을 설명하면서 보고서는 주요 결론으로 건설 부문 내에 혁신이 부족한 것이 아니라고 지적했다. 기업의 진정한 도전과제는 어떤 혁신이 적합한지, 그리고 가장 중요하게는 어떻게 하면 그러한 혁신을 기존 일상 업무에 통합시켜 조직과 비즈니스 모델을 변화시킬 수 있는지를 파악하는 것이다. 그러나 채택은 여전히 더디고 광범위하지 않으며 혁신 선도기업과 뒤쳐진 기업 간의 간극은 점점 더 벌어지고 있다.

따라서 이 새로운 보고서는 혁신의 가속화 방안에 대한 것으로서 기업의 성공적 혁신 실행을 위한 성공요소 파악을 목표로 한다. 이를 위해 보고서는 건설 부문 혁신의 잠재력을 잘 나타내고 건설산업의 미래 모습을 보여주는 두 가지 종류의 선도적 혁신 사례들, 즉 첫째, 첨단의 혁신적 접근방식을 취한 주요 대규모 건설 프로젝트, 둘째, 새로운 기술을 개척하는 와해적 스타트업과 파일럿 프로젝트들을 분석한다. 표 2는 이러한 두 종류의 사례들을 정리한 것이다.

사례 연구를 위해 프로젝트 관리자, 기술 전문가, 기업 임원들과 함께 현장 방문 및 심층 인터뷰를 실시하여 기저의 도전과제, 혁신적인 아이디어 및 새로운 접근방식, 궁극적인 효과, 혁신의 실행을 가로막는 장애물, 그러한 장벽을 극복하기 위한 솔루션 등 다양한 측면에서 프로젝트와 기업을 점검했다.

선도적인 혁신 사례들이 부딪혔던 장애물과 그 시사점을 분석함으로써 건설 생태계의 혁신을 위한 아홉 개의 주요 성공요인을 파악할 수 있었다. 이러한 성공요인들은 두 번째 섹션에서 상세히 다루어진다.

기업들은 건설업 혁신의 선두에 설 수 있고, 또 그래야 하지만, 정부에도 필수적인 역할이 있다. 정책입안자들은 정책을 구상하고 혁신의 채택에 도움이 되는 환경을 창출함으로써 변화하는 요구에 대응해야 한다. 그러한 측면에서 사례 연구뿐 아니라, 다보스의 세계경제포럼 연차회의와 프로젝트의 뉴욕 및 홍콩 원탁회의에서 업계 리더 및 정부 대표자들이 함께 한 토의 내용을 바탕으로 다양한 제안사항들이 도출되었다(표 3 참조). 세 번째 섹션은 정부가 똑똑한 규제당국, 장기전략적 인큐베이터, 미래지향적 프로젝트 발주자로서 담당해야 하는 역할에 대해 살펴본다.

네 번째 섹션은 사례 연구들에 대해 상세하게 소개한다. 마지막으로 다섯 번째 섹션은 업계 리더들이 6개 실무그룹(Working Groups)에서 개발한 혁신적인 솔루션에 대한 개요를 소개하고 학생 및 젊은 전문가들의 건설부문에 대해 가지고 있는 참신한 아이디어들에 대해 논의하며 건설업이 앞으로 나아갈 방향에 대해 살펴본다.

표 2: 10개 선도적 혁신 사례 개요

표 3: 프로젝트 관련 주요 이벤트 개요

주요 성공요인

새로운 (디지털) 기술이 중요한 변화들을 일구어내고 큰 잠재력을 보이고 있긴 하나 엔지니어링 및 건설 산업은 전통적인 접근방식에서 벗어나는 데 더딘 행보를 보여왔다. 채택률은 여전히 답보 상태에 있고 광범위하지 않다. 혁신 선도기업과 뒤처진 기업들 간의 격차는 갈수록 벌어지고 있다. 혁신 선도기업이 차별화되는 점은 무엇이며 다른 기업들은 이들로부터 무엇을 배울 수 있을까?
그러한 질문들에 답하기 위해 우리는 10 건의 주요 선도적 혁신 사례들을 분석하고 건설 생태계 혁신의 성공 요인들을 파악했다. 이러한 요인들은 아래 표에서처럼 세 가지 주요 단계, 즉 혁신의 촉진; 아이디어의 실현; 시장에서의 성공으로 나뉠 수 있다(표 4). 성공요인들은 표에 정리되어 있으며 아래의 논의는 선도적 혁신 사례에서 도출된 시사점을 상세히 소개한다.

표 4: 건설 생태계 혁신의 주요 성공요인

1. 비전을 개발하고, 건설산업의 현 상태에 도전하는 혁신문화를 조성한다.
본질적으로 보수적인 대규모 조직의 접근방식을 바꾸는 것이 목적일 경우 리더들이 전체 조직을 동원하기 위한 비전을 개발하는 것이 무엇보다 중요하다. 이는 유틸리티 및 인프라 부문의 다른 많은 기업들과 달리 앵글리언 워터(Anglian Water)의 @원 얼라이언스(@one Alliance)가 성공한 요인이다. 이 회사는 직원들의 의식구조를 바꾸어 이들이 개별 프로젝트를 초월하여 생각하도록 유도했는데 이는 대부분의 경험 많은 건설 전문가들이 어려워하는 경향을 보이는 개념이다. 얼라이언스의 리더십은 지속적인 개선을 추구하는 조직이 된다는 비전을 개발했으며 명확한 목표를 수립하고 직원들 간에 공개적으로 성공사례를 전파함으로써 새로운 아이디어를 촉진했을 뿐 아니라 변화를 위한 원동력을 창출해냈다.

현 상태에 도전하는 비전의 또 다른 예는 부르즈 할리파(Burj Khalifa)이다. 에마르 프라퍼티(Emaar Properties)의 모하마드 알라바(Mohamed Alabbar) 회장은 선도적인 도시의 목적지이자 가장 높은 타워를 중심으로 하는 도시 랜드마크를 만들겠다는 비전을 가지고 있었는데, 이는 두바이의 지도자 셰이크 모하메드 빈 라시드 알 막툼(Sheikh Mohammed Bin Rashid al Maktoum)의 야심찬 계획과 완전히 맞아떨어지는 것이었다. 이들의 확고한 비전은 프로젝트 팀에게 자극이 되어 이들이 이미 알려진 한계를 뛰어넘고 아직 입증되지 않은 프로세스와 기술을 실행함으로써 건물을 더 높이 올릴 수 있도록 했다.

외부자 또는 건설업에 진입하는 최근 졸업자들에게는 현 상태에 대해 새로운 시각을 갖고 이에 대해 도전하는 것이 훨씬 더 쉽다. 일반적으로 외부자의 시각과 공격자의 태도를 취하는 데 있어서는 기존의 기업들이 스타트업에서 배울 것이 많다. 로봇공학 3D 프린팅 스타트업 MX3D의 COO이자 공동설립자 헤이스 반 벤델(Gijs van Velden)은 자신과 동료들이 “그룹 내에 “건설가”가 너무 많지 않아 행운이었으며 그랬기 때문에 참신한 시각을 가지고 건설업에 혁명을 일으킨 벤처에 착수할 수 있었다”고 말한다. 또한 설계 자동화 스타트업 아디타즈(Aditazz)의 예를 들어보자. 반도체 설계 부문에서 경력을 쌓은 공동설립자 디팍 아에트레시(Deepak Aatresh)와 그의 팀은 설계 공정의 기본 과정, 즉 수작업 도면 작성에 의문을 제기하여 비전을 제시하는 대안을 창출할 수 있었다.
많은 성공적인 혁신기업들은 다른 선도 산업들의 효과적인 원칙과 컨셉을 적용한다. (비전기식 칠러(non-electric chiller) 및 열 교환기(heat exchanger)의 제조업에 경험이 있는 중국 건설사 BROAD Sustainable Building(BSB)는 산업규모의 조립건축 기법을 이용하여 고층빌딩을 설계하고 건축하는 새로운 비전을 개발했으며 제조업의 기법, 품질 표준, 린 원칙을 적용함으로써 효율성과 품질 향상을 꾀했다.
이들 두 가지 예시가 보여주듯 비전과 태도는 중요하다. 적절한 혁신 문화 기반을 구축하는 적절한 비전과 태도가 없다면 기업의 혁신 실행 노력은 헛된 것이 될 뿐이다. 그러한 혁신 문화를 창출하는 것은 단순한 과정이 아니다. 깊이 뿌리 박힌 전통을 극복하기 위해서는 인내와 장기적 어젠다가 필요하다.

2. 우수한 다분야 팀을 만들고 민첩한 조직을 구성하여 혁신을 가속화한다.

혁신이라는 것은 혼자 떨어져서 연구하다가 어느 날 갑자기 혁명적인 아이디어를 들고 나타나는 외로운 천재들에 의해 개발되는 것이라는 것이 일반적인 통념이다. 사실, 성공적인 혁신가들이 알고 있듯이 가장 성공 가능성이 높은 접근방식은 다분야, 다기능, 다재능 팀들이 부서간 장벽을 무너뜨리고 칸막이식 사고방식을 종식시키는 것이다.

다분야 팀의 힘은 아디타즈의 경우에 명확하게 드러난다. 아디타즈의 설계 및 엔지니어링 혁신이라는 도전은 너무나 복잡해서 반도체 기술, 수학, 설계 등 다양한 기술들의 특수한 조합으로만 극복될 수 있었다. 이 회사는 헬스 케어의 설계 및 실행 개선에 대한 목적 중심 주력사항을 추구하고 강조하면서 젊은 인재들을 유치하는 데 성공하고 있다. 이와 비슷하게 디엣지(The Edge) 사무용 빌딩의 경우 핵심 팀에는 개발자, 설계자, 도급자, 고객사의 대표들이 포함되어 각자의 재능을 매우 창의적인 방식으로 한 데 모았으며 그렇게 되기까지에는 이들의 혁신에 대한 열정과 공개적인 토의 문화에 대한 신념이 도움이 되었다. 빅데이터 및 예측 분석 분야의 선도 스타트업 기업, 업테이크(Uptake)는 각각 분리되어 있는 데이터 소스들의 통합을 위해 고객사 조직 내 데이터 사일로를 제거한다. 고객사의 플랫폼을 개발하고 맞춤화할 때 업테이크의 다양한 팀원들 – 소프트웨어 엔지니어, 빅데이터 전문가, 건설업 전문가 – 은 긴밀하게 협력해야 한다.

이처럼 프로젝트 기반 산업인 건설사들은 팀, 부서, 국가 간 지식공유를 활성화함으로써 큰 혜택을 볼 수 있다. 스톡홀름에 있는 뉴카롤린스카 병원(New Karolinska Hospital)의 예를 살펴보자. 이는 거대하고 만만치 않은 프로젝트이지만 시공사 스칸스카(Skanska)는 글로벌 전문성을 활용하여 병원 PPP 프로젝트를 실행했으며 영국, 미국, 폴란드의 전문가들을 영입하여 전략적인 역할을 맡겼다. 뿐만 아니라 겹치는 프로젝트 단계들은 인력 로테이션을 통한 지식 교류로 혜택을 받을 수 있다. 직원 중 일부가 (완료에 가까운) 한 단계에서 새로 시작된 단계로 이동하여 그들이 방금 획득한 전문성을 전수하는 것이다. 바로 이러한 체계적인 지식의 전수가 모바일 접근성을 갖춘 BIM 솔루션을 가능케 하고 병원의 후반 건설 단계들을 가속화시킨 것이다.

경험이 풍부하고 최고의 역량을 갖춘 팀을 통한 효과적인 지식 전수와 혁신 가속화의 또 다른 예로는 부르즈 할리파(Burj Khalifa)의 건설을 들 수 있다. 개발사인 에마르 프라퍼티(Emaar Properties)와 모하메드 알라바(Mahamed Alabbar) 회장이 세계에서 가장 높은 빌딩을 건설할 팀을 구성할 때 이들의 목표는 초고층 구조물에 대해 경험이 풍부한 전문가 팀을 만드는 것이었다. 타이페이 101의 건설에 참여했었던 터너 인터내셔널(Turner International)의 건설사업 관리자(construction manager) 데이비드 브래드포드(David Bradford)와 상부구조(super-structure) 전문기업 삼성을 고용하여 40여명의 전문 컨설턴트뿐만 아니라 일단의 도급자들을 총괄하여 엄격하고 혁신적인 계획수립과 실행이 이루어지도록 했다.

내부적으로 팀을 구성하고 지식을 공유하는 것 외에도 건설 부문의 기업들은 기업 외부에서도 효과적인 협업과 지식공유를 활성화할 필요가 있다. 3D 프린팅 스타트업 MX3D는 암스테르담에서 보행자용 강교의 프린팅에 착수 할 때 엔지니어링 및 건설 부문의 타 기업들이 즉각 공감하고 참여할 마음이 생길 수 있을 만큼 눈에 띄는 프로젝트를 선택했다. 실제로 MX3D의 주요 성공요인 중 하나는 전통적인 산업 경계선을 넘나들며 ABB, 에어리퀴드(AirLiquide), 아르셀로미탈(ArcelorMittal), 오토데스크(Autodesk), 헤이만스(Heijmans)와 같은 유수의 기업들과 협업한다는 사실이다. 이들은 MX3D의 자율 로봇 3D 프린팅 소프트웨어의 개발에 각자의 전문성(로봇공학, 용접 가스, 금속, 설계 소프트웨어, 엔지니어링 및 건설)을 기여했다. 또한 MX3D의 핵심 팀에는 설계, 3D 프린팅, 금속공학 분야의 매우 다양한 백그라운드를 가지고 있는 전문가들이 함께 포진하고 있다.

팀이 훌륭한 아이디어를 창출하는 것과 그러한 아이디어를 실행하는 것은 다른 문제이다. 이러한 측면에서 아주 유용한 접근방식은 혁신을 이끌기 위한 혁신 엑셀러레이터(innovation accelerator)를 만드는 것이다. 예를 들어 @원 얼라이언스는 직원들에게 제품과 프로세스 개선을 위한 아이디어를 제출하라고 장려한다. 어떤 아이디어가 잠재적 비즈니스 영향 측면에서 전망이 있다고 생각되면 “패스파인더 프로젝트(pathfinder project)”로 시험 운영된다. 성공적인 패스파인더 프로젝트는 전 조직에 신속하게 실행될 수 있다. 아이디어를 제출하는 팀은 패스파인더 프로젝트를 이끄는 역할을 하며 리더십의 전폭적인 지원을 받는다.

3. 건설 고객사와 자산 최종사용자의 고충에서부터 시작하는 고객중심 혁신구상 접근방식을 취한다

다른 산업들과 달리 건설업은 프로젝트 개발자, 투자자, 건축가, 설계자, 도급자가 한 측, 그리고 최종사용자와 외부 이해당사자가 다른 한 측을 이루는 주요 이해당사자들 간의 고질적인 단절 문제로 어려움을 겪고 있다. 첫 번째 측면은 많은 경우 내부적으로도 단절되어 있다. 성공적인 혁신기업은 고객중심 혁신 접근방식을 선택한다. 이들은 사용자의 니즈와 고충을 설계 및 엔지니어링의 출발점으로 삼는다. 디엣지(The Edge)의 사례를 다시 살펴보자. 이 새로운 사무용 빌딩에는 전문 서비스 기업이 입주할 계획이어서 설계 팀은 이 회사의 이전 빌딩에서 직원들을 관찰하고 이들이 선호하는 것과 문제로 느끼는 점들에 대해 인터뷰를 진행했다. 이러한 최종 사용자 중심의 태도는 프로젝트의 모든 단계에서 유지되었다. 불변의 목표는 이용자의 경험을 향상시키는 것이었다. 현재, 최종사용자 중심 접근방식은 모든 이의 스마트폰 또는 태블릿 상의 빌딩 앱에서 잘 나타나는데 이는 실내 온도 및 조도, 객실 예약, 주차 예약 등의 개인맞춤화된 원스탑 제어를 가능케 한다. 당연히 빌딩에 대한 이용자 만족도는 매우 높다.

또 다른 두 개의 예는 고객사와 최종사용자의 고충에 대한 이해의 중요성을 잘 보여준다. 아디타즈(Aditazz)는 초기에 설계 자동화 솔루션에 대한 저항에 부딪혔으나 아디타즈 팀이 건축 및 설계 기업들에게 어떻게 자동화 솔루션이 기존의 장황한 제안서 프로세스(일반적으로 수수료를 청구할 수 없는 많은 시간이 수반됨)를 간소화하는지 보여주자 이들은 아디타즈의 솔루션을 받아들이게 되었다. 이처럼 고객사의 고충에 관심을 갖는 태도는 업테이크에서도 잘 드러난다. 고객의 고충에 대한 신중한 분석을 통해 이 회사는 맞춤화된 솔루션을 창출하고 고객사를 위한 새로운 데이터중심 매출흐름을 개발한다.

이용자 지향성의 또 다른 측면의 예로는 개발도상국에 저기술의 저가형 빌딩을 공급하는 몰라디 컨스트럭션 시스템즈(Moladi Construction Systems)가 있다. 이 회사는 현지시장의 요구사항과 상황에 맞추어 솔루션을 개발하는 것이 얼마나 중요한지 잘 알고 있다. 너무 많은 경우 현지 지역사회는 저가형 빌딩 프로젝트에 대한 거부감이 있는데 특히 시스템이 해외에서 수입된 경우에 그러하다. 몰라디는 양심적으로 현지 공급업체와 노동력을 이용하고 이용자의 선호도에 맞추겠다는 것을 분명히 했다. 사람들은 건물 벽을 두드려보는 경향이 있는데 이 때 전통적인 방식으로 건축한 건물에서와 비슷한 단단하고 안심이 되는 소리를 듣게 된다. 속이 빈 패널 구조와 목재가 들어가는 경쟁 저가형 솔루션들은 불안정하거나 날씨에 취약하다는 이유로 거부되는 경우가 많다. 몰라디는 자사의 혁신기술에 대해 광범위한 인정을 받게 되었으며 현재는 아프리카, 남미, 아시아의 20개국에 거푸집공사 및 현장타설 건축(in-situ cast-building) 기술을 적용했다.

4. 개별 프로젝트 관점을 취하기 보다는 제품 플랫폼을 구축하여 혁신을 위한 비즈니스 케이스를 창출한다

앵글리언 워터(Anglian Water)의 @원 얼라이언스(@one Alliance)는 프로젝트 중심 관점 대신 장기적인 제품의 관점을 수용하는 것의 가치를 잘 보여준다. 얼라이언스(Alliance)는 앵글리언 워터의 5개년 투자 프로그램 프레임워크 내에서 운영되어 장기적인 전망과 계획의 확실성을 가능케 한다. 일련의 프로젝트들을 살펴봄으로써 얼라이언스는 제품 표준화로 효과를 볼 수 있는 반복가능 업무 및 프로젝트 요소들을 파악할 수 있었다. 예를 들면 현장 외부에서 제작하는 채수(water sampling) 키오스크를 개발했는데 이는 공간활용을 최적화할 뿐 아니라 태양열을 이용하기 때문에 기존의 방식으로 짓는 키오스크에 비해 건설 및 운영비용이 크게 감소되었다.

혁신의 혜택을 확대 적용하는 또 다른 방법은 개별 프로젝트 요건에 따른 제품의 맞춤화를 용이하게 하는 플랫폼을 개발하는 것이다. BSB는 고층 건물의 건축을 용이하게 하기 위해 조립식 강철프레임 바닥판과 구조기둥에 기반한 기술 플랫폼을 개발했다. 고객사는 간단한 온라인 메뉴를 통해 원하는 건물의 설계를 맞춤화함으로써 발주한 건물을 맞춤화할 수 있다.

정보기술 분야에서 플랫폼 컨셉은 매우 흔한 것이다. 업테이크는 바로 이러한 접근방식을 취했다. 업테이크의 예측분석 솔루션은 의도적으로 기술중립적이고 산업중립적이다. 플랫폼은 단일 코드 베이스를 가지고 있으며 매우 확장성이 크다. 한 버티컬에서 도출된 교훈은 다른 버티컬에 신속하게 적용될 수 있다. 예를 들어 기계와 엔진의 속성에서 얻은 통찰력은 철도 부문에서 가져와서 건설 기계에 적용되었다. 이와 비슷하게 아디타즈는 최근 몇 년간 막대한 투자를 통해 설계 자동화 및 엔지니어링 플랫폼 구축을 추진해왔다. 주로 헬스케어 부문의 복잡한 건물 설계에서 그 효과를 보여주는 것이 목표이긴 하나 이 솔루션은 다른 건물 유형에도 즉각적으로 적용 가능하다.

제품 플랫폼 컨셉은 자동차 및 기타 제조업에서도 널리 보급되어 있다. 장기적 제품 플랫폼 관점을 취함으로써 기업은 더 쉽게 혁신을 위한 비즈니스 케이스를 만들 수 있다. @원 얼라이언스는 앵글리언 워터의 장기 투자기간과 선행투자 의향을 고려하여 신중하게 비즈니스 케이스를 분석한 후에야 표준 제품을 개발했다. 앞으로 얼라이언스는 동일한 제품 및 플랫폼을 기반으로 다양한 옵션과 애플리케이션을 평가하고 개발하여 제품 “옵셔니어링(optioneering)”을 개선할 계획이다.

혁신기업의 영원한 도전과제는 조직 내부로부터든 외부 자금원에서든 시드 펀딩을 찾는 것이다. 불행히도 엔지니어링 및 건설 산업은 리스크를 매우 꺼려해서 혁신 자금의 조달에 한계가 있다. 따라서 선도적 혁신 사례들에서 얻은 한 가지 중요한 교훈은 벤처 캐피탈 펀드 등 대안적 자금조달원을 체계적으로 평가하고 고려해야 한다는 것이다. 예를 들어 MX3D는 자율 로봇 3D 프린팅에 대한 벤처를 출범시키는데 150만 달러 밖에 필요하지 않았는데도 건설 부문에서 시드 자본을 조성하는 데 애를 먹은 경험이 있다. 비슷하게, 아디타즈의 설계 자동화 플랫폼의 수년간의 연구개발은 벤처 캐피탈 펀드의 강력한 지원이 있었기에 가능했다. 뉴카롤린스카 병원(New Karolinska Hospital)의 경우, 주 시공사 스칸스카는 25년 PPP 계약 체제 내에서 운영되고 있고, 따라서 생애주기에 걸쳐 운영 및 유지보수 최적화를 통해 투자회수를 하기 때문에 포괄적 생애주기 BIM 모델의 개발에 막대한 금액을 선행 투자하기로 결정했으며, 이는 계약상 의무화되어 있는 BIM 이용 수준을 훨씬 뛰어넘는 것이었다.

5. 파일럿 프로젝트 및 프로토타입을 개발하여 잠재력을 보여주고 가치증명을 제공한다

잠재적 투자자뿐 아니라 고객의 유치를 위한 혁신기업의 추진과제 중 하나는 가능한 한 조기에 혁신을 가시적으로 증명하는 것이다. 우리의 분석 대상 혁신기업 중 거의 모든 기업이 시장 점유율을 확보하고 혁신의 가치를 입증하기 위해 적극적으로 조기의 파일럿 및 프로토타입을 만들었다. 예를 들면 조립건축 전문인 BSB는 고층건물 건축에 대한 기술력을 입증하기 위해 신속하게 최소기능제품(minimum viable product, MVP)을 개발했다. 이러한 신속한 프로토타이핑은 자사 기술에 대한 글로벌 인지도를 창출하는 것을 목표로 하는 BSB의 게릴라 마케팅 전략(자사 프로젝트에 대한 유튜브 타임랩스 비디오)에 잘 나타나 있다. 몰라디는 저가형 건설에 대한 혁신적인 접근방식이 회의론에 부딪혔을 때 프로토타입 주택을 지어 일반 대중이 점검할 수 있도록 했다. 사람들이 벽을 두드려 보고 튼튼한지 확인할 수 있게 말이다. 이러한 전략은 탄자니아 정부의 관심을 불러일으키는 등 프로젝트에 대한 사회적 수용과 고객의 수요를 창출하는 데 도움이 되었다. 몰라디가 파일럿 프로젝트로 여러 개의 법원 건물을 짓자 정부는 크게 만족하여 저가형 건물 솔루션을 전국적으로 시행하기로 합의했다.

또 다른 예는 프로젝트 개발자, 발주자, 최종사용자의 회의론을 극복하기 위해 프린팅 프로토타입에 막대한 투자를 하는 중국 3D 프린팅 기업 윈선(Winsun)이다. “가능하다고 믿지 않는다면 우리는 프린트한다”라는 테마에 부응하기 위해 이 회사는 독립 또는 사내 설계자들에게 설계도를 받아 거대한 3D 프린터로 프린트함으로써 설계도를 현실로 만들어버린다. 고객은 쑤저우의 메인 공장 바깥에서 실제로 3D 프린팅 된 저택 또는 여러 층으로 된 건물에 들어가 이를 만져보고 느껴볼 수 있다. 이러한 프로토타입들은 매우 효과적인 마케팅 수단임이 입증되었을 뿐만 아니라 기술의 발전을 가능케 했다.

많은 혁신기업에 있어 프로젝트 경험 및 고객사 피드백을 통해 계속해서 최소기능제품(minimum-viable product, MVP)를 개선하는 것은 또 다른 주요 성공요인이다. BSB의 사례를 생각해보자. BSB는 생산 프로세스를 체계적으로 정제하고 사용 원자재를 최적화함으로써 지평을 확대하고 차세대 건물들을 만들어낸다. 더욱이 현재 BSB는 강철 부식문제를 해결함으로써 안정성과 건물수명을 증가시킬 새로운 벌집형 철강(honeycomb steel)을 개발하고 있다. 예측분석 스타트업 기업, 업테이크의 경우를 살펴보자. 업테이크는 초기에 최초 고객들을 유치하고 가치를 증명하기 위해 제한된 고객사 데이터를 가지고 기본 예측 플랫폼을 개발한 이후 지치지 않고 플랫폼의 개선에 힘써왔다. 계속해서 기계학습 알고리즘을 정제하고 이를 새로운 데이터 셋트에 적용할 뿐만 아니라 전략적 파트너십을 통해 획득한 건설업 노하우를 끊임없이 적용하여 플랫폼을 고도화하고 있다.

6. (현지) 공급 사슬 및 파트너십 개발을 통해 혁신의 실행에 필요한 더 광범위한 생태계를 육성한다.

엔지니어링 및 건설 기업들이 프로젝트 기반의 파편화된 산업에서 운영되고 있고 수많은 파트너들과 협업을 해야 하는 현실은 제품과 프로세스의 장기적인 최적화를 복잡하게 만들 뿐만 아니라 혁신의 광범위한 채택에 저해가 된다. 따라서 기업은 초점을 바꾸어 주요 공급업체 및 기타 파트너들과의 장기적인 파트너십을 구축하도록 노력해야 한다. 일단의 선정된 도급자 및 장기 계약이 수반되는 앵글리언 워터의 @원 얼라이언스 모델은 적절한 계약 프레임워크 및 기업 간 개방적인 협업에 대한 인센티브를 창출한다(얼라이언스의 회원사는 공동 개선 사항에 대해 보너스 지급을 받는다).

또 다른 중요한 교훈은 디엣지(The Edge)에서 배울 수 있다. 개발사인 OVG리얼에스테이트(OVG Real Estate)는 많은 기술 공급업체들이 혁신의 소중한 원천이지만 혁신적 제품을 마케팅 할 적절한 비즈니스 모델이 부족하다는 것을 알게 되었다. OVG는 이들 공급업체 중 일부(다양한 센서를 공급하는 공급업체들을 필립스에 연계하여 이더넷 커넥티드 LED 조명 패널을 개발하는 등), 그리고 다양한 스타트업 기업들(빌딩 앱 개발 등)과 긴밀히 협력하였으며 이를 통해 비용상승 없이 성공적으로 혁신을 건축에 통합시켰다.

부르즈 할리파의 시공팀은 공급업체와의 긴밀한 협력에 있어 이와 유사한 접근방식을 취했다. 프로젝트 혁신의 대부분은 – 특히 콘크리트 혼합 설계 및 펌핑, GPS 제어 점프 거푸집, 조립 창문 패널 – 공급업체들에 의해 개발된 것이다. 그러나 두바이의 어려운 물리적 환경에서 혁신을 테스트하고 실행하기 위해서는 시공사와 공급업체 간의 긴밀한 협업이 필요했다. 대개 다양한 파트너들의 전문성은 기획 단계에서부터 발휘되어 선제적 수정을 가능하게 하고 비용이 많이 드는 재작업을 피하게 해준다.

혁신을 가능케 하는 환경 조성에 대한 필요성은 하이테크 솔루션에만 국한되지 않는다. 몰라디의 저가형 빌딩 시스템은 혁신적 저기술 자재, 스킬, 프로세스의 현지 공급사슬을 확대함으로써 큰 효과를 보았다.

MX3D는 장기적 파트너십 구축에 대해 다른 접근방식을 취했다. MX3D는 잘 정의된 야심찬 도전과제인 “더브릿지(The Bridge)” 프로젝트에 착수할 당시 시선을 사로잡는 홍보를 펼쳤으며 기술 발전 및 지식 축적의 전망을 내세워 여러 주요 산업 참여자들을 동참하도록 설득했다. 이들 파트너들은 성실하게 각자의 보완적 경쟁력을 벤처에 기여했으며 이는 프로젝트 이후에도 계속되었다.

업테이크의 경험은 또 하나의 중요한 시사점을 제공한다. 즉, 주요 고객사와 전략적 얼라이언스를 맺음으로써 혁신을 추진하고 신뢰성을 부여하라는 것이다. 업테이크는 캐터필러(Caterpillar) 등 기존 기업들과 전략적 얼라이언스를 체결함으로써 시장의 저항을 극복하고 기술 및 데이터 솔루션 개발을 강화하는 데 성공했다. 뿐만 아니라 이들 고객사 파트너들의 명망은 업테이크의 명성과 신뢰도, 그리고 시장을 교육시키는 효과를 향상시켰다.

혁신적 기업은 고객사 또는 업스트림 공급업체에만 협업 노력을 국한시키는 것보다는 가치사슬 전반에서 협업하도록 노력하고, 혁신을 이용하고 반영하는 최선의 방법에 대해 다른 이들을 교육해야 한다. 뉴카롤린스카 병원은 이러한 측면에서 훌륭한 사례이다. 주 시공사인 스칸스카는 BIM을 이용하여 큰 효과를 볼 수 있었지만(지속적인 자재 추적, 용이한 핸드오버, 시설관리 개선) BIM의 잠재력은 하도급업체 및 공급업체도 BIM 모델을 이용할 경우에만 완전하게 실현될 수 있다는 결론에 도달했다. 이에 따라 스칸스카는 BIM의 가치에 대해 이들을 설득시키고 이들의 우려사항을 공개적으로 논의하며 필요시에는 적절한 자금지원 및 교육으로 지원하는 데에 상당한 노력을 기울였다.

7. 엔지니어링 및 건설 부문의 기술적 혁신과 함께 비즈니스 모델 혁신을 적극 수용한다

많은 와해적 기술에 있어 시장의 인정을 받는 것은 매우 어려운 도전과제이다. 선도적 혁신 기업들의 사례에는 그러한 도전과제에 대한 대처법과 관련하여 공유할만한 몇 가지 유용한 시사점이 있다. 그 중 하나는 기존 비즈니스 모델과 시장 진출 전략을 시장 현실과 불완전한 가치 사슬에 맞게 적응시키는 것이다. 다시 한번 몰라디의 예를 살펴보자.

원래 몰라디는 저가형 건축기술 제공업체(플라스틱 거푸집, 특허 받은 콘크리트 첨가제)로서 제품의 최적화에 주력한다. 그리고 그렇게 남기를 원한다. 그러나 남아프리카공화국의 현지 개발업체 및 건설사의 끈질긴 저항과 회의적 시각으로 인해 몰라디는 현실에 적응하고 턴키 솔루션도 제공하기로 결정했다.

어떤 경우에는 혁신의 잠재력을 완전히 이용하기 위해서 새로운 비즈니스 모델을 창출하는 것도 필요할 수 있다. 아디타즈는 그 적절한 예이다. 아디타즈는 소프트웨어 제품에 전문 서비스를 첨가한 하이브리드 비즈니스 모델을 만들었다. 그 결과 이 회사는 설계 및 자동화 도구를 제공할 뿐만 아니라 자체 프로젝트 수행 역량도 갖추게 되었는데, 시장이 아직 플랫폼을 독립적으로 이용할 수 없고/없거나 그럴 의향이 없지만 통합 솔루션을 요구하기 때문에 이는 필요한 추가적 역량이다. 더욱이 아디타즈의 SaaS(소프트웨어의 서비스화, software as a service) 설계-자동화 플랫폼은 설계에 대해 시간당 청구를 하는 일반적인 관행과 달리 현재의 조달 모델에 반하는 것이다.

전통적으로 변화에 느린 건설업의 시장은 많은 경우 혁신을 반기지 않거나 혁신에 대한 준비가 미흡한 것처럼 보인다. 성공적인 혁신 기업은 시장을 교육시키고 형성하려고 노력할 것이다. 그 중 한 예로 BSB가 있다. BSB는 자사의 와해적 조립 기술에 대한 인지도및 수용도를 높이기 위해 여러 설계 연구소와 파트너 관계를 맺어 기술 장려의 주요 동인인 설계사와 건축가를 참여시키고 교육한다. 또한 BSB는 건설 작업자의 저항에 대응하여 현지 합작 시스템을 실행할 계획인데 이는 조립건축(prefab) 기술 플랫폼을 현지 프렌차이즈가 사용할 수 있도록 함으로써 현지 경제에 기여하게 될 것이다.

또 다른 예는 중국의 사례이다. 3D 프린터 기업 윈선은 설계자, 개발자, 고객사들의 회의론이 팽배하자 적극적으로 시장의 교육과 기술의 성공가능성 입증에 나섰다. 뿐만 아니라 건축가 및 설계사들과 연계하여 이들을 교육하고 3D 프린팅 접근방식을 이들의 설계 사고방식에 스며들게 한다.

8. 새로운 계약 방식을 지지함으로써 첫날부터 프로젝트 발주자와 효과적인 협업을 가능케 하고 이를 위한 인센티브를 제공한다.

업계 전문가들에 따르면 혁신을 가로막는 주요 장벽들 중에는 초기자본지출만 중시하고 최저 입찰사가 계약을 따내는 전통적인 계약 및 조달 모델이 있다. 따라서 혁신 기업은 장기적인 성과 기반 접근방식의 차별화된 계약 형태를 지지해야 한다.

앵글리언 워터의 @원 얼라이언스는 장기적인 성과 기반 접근방식을 취했다. 얼라이언스는 프로젝트의 맨 처음(계획수립 단계)부터 공급업체들과 긴밀하게 협업하여 공급업체들이 훨씬 뒤에 참여하기 시작하는 전통적인 조달 모델의 문제들을 극복하고자 했다. 얼라이언스는 장기적 관계를 조성하는 것을 목표로 하는 프레임워크 계약들이 협업의 강화 및 지속에 도움이 될 뿐 아니라 성과를 개선하고 얼라이언스 내에서 베스트프랙티스를 공유하기 위한 적절한 인센티브를 창출한다는 것을 알게 되었다.

어떤 혁신이 프로젝트 환경에서 성공적으로 실행될 수 있는지 여부는 프로젝트 발주자의역할에 달려있다. 따라서, 혁신 기업들이 고객사 요구, 계획 및 승인과 관련하여 프로젝트 발주자와 긴밀하게 협업하는 것은 매우 중요하다. 예를 들면 MX3D의 브릿지(Bridge) 프로젝트의 경우 초기 단계부터 암스테르담 시정부를 참여하도록 하여 승인 협상을 용이하게 만들었고(3D 프린트된 교량의 하중 테스트에 성과기반 접근방식을 이용) 신뢰감과 프로젝트에 대한 공동 책임의식을 조성했다. 이에 따라 프로젝트는 공식적으로 진행 승인을 받았으며 회사와 시정부 모두 글로벌 미디어의 관심으로 인한 혜택을 누리게 될 것이다.

9. 선제적으로 규제 환경을 조성하여 혁신의 채택을 가능케 하고 활성화한다

전통적인 계약 및 조달 모델이 혁신을 제한하고 현 상태를 강화할 수 있는 것처럼 전통적인 규제 및 건축 법규도 그럴 수 있다. 혁신 기업의 초기 전략은 기존 규제 내에서 유연하게 운영하는 것이어야 한다. 디엣지 사무용 빌딩의 경우 암스테르담 시정부는 중앙 프로젝트 회의에 참여하도록 초빙되었다. 이를 통해 실질적인 솔루션들이 개발되어 일부 야심찬 혁신 방안들이 추진될 수 있었다. 예를 들면 필립스의 이더넷 커넥티드 LED 조명 패널은 작업장에 대해 일반적으로 규정된 최소 수준보다 낮은 수준으로도 조명을 맞춤화할 수 있다(빌딩 앱을 통해).

가시성이 높고 엄격하게 점검되는 건설 프로젝트를 실행하기 위해서는 규제당국을 조기에 참여시키고 긴밀하게 협업하는 것이 훨씬 더 중요하다. 두바이의 새로운 도심 랜드마크를 건설하는 것을 목표로 부르즈 할리파의 건설을 담당했던 프로젝트 팀은 가능한 한 빨리 착수(및 완공)해야 한다는 압박을 느꼈다. 팀은 초고층 빌딩의 건설에 경험이 있어 규제당국 및 기타 인에이블러들과 일찍부터 접촉하는 것과 이를 위한 최선의 방법의 중요성을 알고 있었다. 이들은 즉각 해당 두바이 정부기관 및 유틸리티 제공업체들과 접촉하여 협상함으로써 특수 콘크리트 혼합물을 타설하는 것과 전압강하 방지를 위해 빌딩 전체의 각기 다른 층에 변압기를 설치하는 것에 대한 공식 허가가 신속하게 처리되도록 했다.

성공적인 혁신기업들은 규제당국과 협력하여 새로운 표준을 수립한다. 새로운 표준을 적극적으로 추진하는 것은 특히 3D 프린팅 등 와해적 기술에 적합하다. 적극적으로 규제환경을 조성하는 윈선의 경우에는 중국의 지역 및 국가 단위의 건설 담당 부서 및 규제당국과 긴밀하게 협력하여 건설 법규를 조정한다.

또한 업테이크는 규제당국의 데이터 표준 수립을 강력하게 요구하고 서로 다른 데이터 소스와 고객사 시스템의 통합을 도모한다. 또한 BSB는 조립건축에 대한 가이드라인을 규제사항으로 승격시키기 위해 중국 정부기관들과 협력하고 있다.

혁신적인 기업은 규제와 인증의 긍정적인 측면들도 고려해야 한다. 특히 고객사의 저항을 극복하는 데 도움이 된다는 측면에서 그러하다. 선도적 혁신 기업들은 혁신에 신뢰성을 부여하는 인증을 얻기 위해 노력한다. 깊이 뿌리 박힌 회의론에 대응하기 위해 혁신 기업들은 공식적인 인증을 획득함으로써 자사의 혁신에 대한 검증을 받을 수 있다. 몰라디의 사례에서처럼 공식 인증은 공공 조달된 프로젝트를 가능케 하는 효과도 있다. 그러나 MX3D의 사례는 최소기능제품을 상업화 및 마케팅 하기 전에 인증이 항상 필요한 것은 아니며 병행하여 추진할 수 있다는 것을 보여준다. 회사는 최소기능제품을 정교화하는 한편 이와 동시에 기술에 대한 인증과 규제를 추진하고 있다. 또한 추후에 인증 및 품질 관리에 이용될 수 있는 정보를 디지털로 수집 및 저장하고 있다.

이러한 아홉 개 주요 성공요인들을 조직 내에 반영하는 것은 쉬운 일은 아니지만 추진할 가치가 있음은 확실하다. 스타트업 및 파일럿 프로젝트뿐만 아니라 대규모 프로젝트의 사례연구들도 새로운 기술의 실행이 가능하다는 것을 보여준다. 엔지니어링 및 건설 생태계의 어떤 기업 또는 프로젝트라도 혁신의 (뒤쳐진 그룹이 아닌) 선두그룹에 속해 관련 생산성 개선 효과를 거두고자 한다면 이러한 성공요인들을 고려해야 할 것이다.

이들 성공요인은 기업이 혁신에 박차를 가하기 위해 취할 수 있는 방안들을 설명한다. 그러나 사례연구들은 혁신의 채택에 도움이 되는 정책의 구상에 있어 정부가 담당하는 중요할 역할도 강조한다. 다음 장에서는 이러한 정책 관련 제안사항들을 소개한다.

 

정책 제안

엔지니어링 및 건설 기업들은 건설업의 디지털 혁신에 앞장설 수 있으며 또한 그렇게 해야 한다. 그러나 이를 위해서는 정부의 도움을 받아야 한다. 정책입안자들은 적절한 조건을 수립해야 하며 새로운 기술, 프로세스, 비즈니스 모델의 광범위한 채택을 촉진하는 혁신친화적 환경을 창출해야 한다. 사례 연구 및 업계, 정부, 시민사회 대표자들과의 논의를 통해 정부의 세 가지 주요 역할이 도출되었다. 정부는 똑똑한 규제당국, 장기 전략적 계획 수립자이자 인큐베이터, 그리고 미래지향적 프로젝트 발주자 역할을 수행해야 한다.

표 5: 건설 생태계에서 혁신의 채택을 촉진하기 위한 정부의 세 가지 역할

똑똑한 규제당국으로서의 정부
규제는 건설 작업자 및 거주자의 건강과 안전을 위해, 그리고 환경 보호를 위해 필요하다. 한편, 규제는 건설 산업의 기술적 발전의 주요 장애물 중 하나로 종종 거론되며 구태적 비즈니스 방식을 영구화하는 것으로 여겨진다. 따라서 지금 필요한 것은 똑똑한 규제, 즉 필수 표준이 효율적, 효과적으로 준수되도록 하고 신속한 기술적 발전이 가능하도록 유연한 프레임워크를 제공하는 규제이다. 다음은 몇 가지 주요 제안사항들을 실제 사례와 함께 소개한 것이다:
– 건설 법규를 조화시키고 정기적으로 업데이트하여 규제장벽을 해소하고 기술적 변화를 반영한다
사례: 대부분의 건설 법규는 3D프린팅을 건설기술의 한 측면으로서 취급하는 조항이 없고 여전히 전형적인 기존 건축방식(bricks and mortar) 및 벽체 타설에 초점이 맞추어져 있다. 따라서 기존 규제사항을 준수하려면 중국 3D 기업 윈선은 프린트된 빈 벽체를 전통적인 구조적 요소들과 접목시켜야 한다. 그러나 보도에 따르면 중국 정부는 현재 건설 산업의 3D 프린팅 기술 채택을 촉진하기 위해 구체적인 규제사항들을 개발하고 있다.
– 빠른 기술 발전을 위한 유연한 성과기반 표준 및 똑똑한 규제사항을 개발한다
사례: 관행적인 전용(Prescriptive and proprietary) 시방서는 현 상태를 강화할 뿐 새로운 기술발전을 반영하지 못하기 때문에 여전히 심각한 혁신의 장벽을 의미한다. 암스테르담 시정부는 전통적인 산출 방식 및 건설 관행에 완전히 반하는, 3D 프린트 보행자용 교량 설치에 대한 스타트업 MX3D의 대담한 제안서를 고려할 당시에 이러한 오래된 보수적 기준을 적용할 수도 있었다. 그러나, 오히려 시 정부 당국은 실질적인 솔루션을 찾기 위해 혁신가들과 협력하였으며 결국에는 성과기반 접근방식을 채택하고 도량 하중 테스트 실시에 동의했다.
– 민간 인증기관과 협업하여 규제사항이 이미 인증된 혁신에 맞게 조정되도록 한다
사례: MX3D의 사례는 기업과 스타트업들이 규제 공백을 메우기 위해 적극적으로 민간부문 인증을 추진하는 방식도 잘 보여주고 있다. 정부는 로이드 선급협회(Lloyd’s Register) 등 인증기관에 먼저 다가가 협업을 추진함으로써 최신 기술 발전사항이 규제를 통해 적절하게 반영되도록 하며 필요 시에는 규제 속에 포함되도록 한다.
– 상호 운용성을 위해 데이터 및 기술표준 정의 시 기술 공급업체와 협력한다.
사례: BIM 등 새로운 기술이 발전하고 심지어는 이를 사용하는 것이 의무화되고 있는 상황에서 시스템간 상호운용성은 필수적이다. 상호운용성이 없다면 도급자들은 중복적인 비호환 시스템에 대해 투자하고 직원들을 서로 다른 시스템에 대해 훈련시키며 서로 다른 인풋 파일들을 하나의 시스템으로 조화시키느라 시간을 허비할 위험이 있다. 상호운용성의 부재 문제는 특히 400 명 이상의 설계 컨설턴트들이 광범위한 시스템들을 사용하고 단순한 전문건설업체(trade contractors)들이 BIM 사용법에 대해 교육받아야 했던 뉴카롤린스카 병원처럼 대규모 프로젝트에서 심각하다. 정부는 업계와 협력하여 현존하는 다양한 경쟁 표준들을 기반으로 하나의 공통된 표준에 따라 일관성을 창출해야 한다.

– 혁신적 관행에 대한 신속하고 예측 가능한 인허가 및 승인 프로세스를 수립한다; 프로젝트 개발자들과 협력하여 이러한 프로세스 상의 실제 장벽에 대해 논의한다.
사례: 디엣지의 계획수립 및 시공 단계에서 암스테르담 시 정부는 잠재적 이슈들이 발생할 때마다 이를 논의하기 위해 개발자들과의 정기회의에 참석했다. 바로 이러한 체계적인 참여 덕분에 조절가능 이더넷 커넥티드 조명 시스템을 위한 실용적인 솔루션을 신속하게 찾을 수 있었다. 예를 들면 기본 설정인 300룩스가 규제상의 최소 기준 500 룩스보다 훨씬 낮았음에도 허가를 받은 이유는 사용자들이 스마트폰의 빌딩 앱을 통해 자신이 원하는 정도로 쉽게 조도를 올릴 수 있기 때문이다.

장기적 전략 계획 수립자이자 인큐베이터로서의 정부

건설 산업은 세계 GDP의 약 6%를 차지하며 타 산업들의 기간이 되는데 이러한 산업들의 대부분은 가치창출에 건물과 인프라를 이용한다. 더욱이 건설 부문은 원자재의 주 소비자이자 세계 이산화탄소 배출량의 약 삼분의 일을 차지한다. 이에 따라 정부는 건설산업의 개발에 대한 계획 수립과 건설산업의 생산성, 가격적정성, 지속가능성, 재해회복력 개선에 대해 전략적인 접근방식을 취해야 한다.

– 장기적인 계획수립자의 관점을 취하고 건설업을 위한 전략적 혁신 어젠다를 정의하며 그러한 어젠다를 촉진하고 산업 간 협업 및 지식 교류를 활성화하는 민관 이니셔티브를 수립한다. BIM 이용에 대한 명확하고 야심찬 목표를 수립함으로써 영국은 BIM 분야의 국제적 선도국가 중 하나가 되었으며 영국 건설사들은 현재 국제 프로젝트에서 강력한 경쟁력을 가지게 되었다. 따라서 뉴카롤린스카 병원에서 핸드오버를 용이하게 하는 데 사용된 BIM field 소프트웨어는 영국의 핸드오버 관리자가 적용한 적이 있어 뉴카롤린스카 프로젝트가 효과적인 지식 전수를 위해 영국에서 온 담당자에게 의존했다는 사실은 전혀 놀라운 일이 아니다. 또 다른 예로, 두바이도 장기적인 관점을 취했는데 이번에는 3D 프린팅에 관해서이다. 두바이는 2030년까지 건물의 25%를 프린팅 하겠다는 야심찬 목표를 세웠으며 2016년 첫 3D 프린트된 사무용 빌딩(윈선이 제작)을 오픈했다.

– 대표적 프로젝트에 투자하여 혁신을 촉진하고 확장에 필요한 공급사슬을 활성화한다.
사례: 런던의 크로스레일(Crossrail) 프로젝트는 공공조달 프로젝트에서 BIM 같은 새로운 기술의 전략적 개발을 위한 모델 역할을 한다. 4인 혁신 팀의 주도 하에 포괄적 혁신 전략으로 관리된 크로스레일은 BIM 및 관련 디지털 혁신의 발전 범위를 넓혔으며 모든 프로젝트 단계에 걸쳐 이를 구현하고 공급업체 및 기타 철도산업 이해당사자들에게 적절한 강좌와 교육을 제공했다. 또 다른 주요 요소는 공급업체들을 공동 혁신 노력에 통합시키고 이에 대한 인센티브를 제공하는 것뿐만 아니라 온라인 포탈을 통해 크로스레일의 전 분야에서 아이디어를 수집하는 협업적 접근방식이다.

– 엔지니어링, 건설, 운영, 유지보수 비용을 절감할 잠재력이 있는 스타트업 및 중소기업(SME)에 시드 파이낸싱을 가능케 하고 이를 제공한다
사례: MX3D의 사례는 스타트업에 대한 시드 파이낸싱의 중요성을 잘 보여준다. 그러한 자금이 없다면 혁신적 아이디어들은 잠재력을 증명할 수 있기도 전에 버려질 위험이 있다. 다행히 MX3D의 창업자들은 설비 제조업체들의 자금지원을 확보할 수 있었다. 또 다른 스타트업인 설계자동화 기업 아디타즈의 성공은 부분적으로는 지속적으로 플랫폼을 개선할 자유를 준 장기투자성향 벤처캐피탈 펀드 덕분이다. 건설업의 높은 파편화와 프로젝트의 긴 생애주기로 인해 이처럼 인내심 있고 장기투자 성향의 벤처 캐피탈 투자자들은 매우 중요한 역할을 한다.

– 민간 부문과 정부 연구기관의 관련 연구개발 활동을 장려하고 이를 위한 자금을 조달하며 시범 프로젝트를 지원하여 혁신의 채택을 촉진한다.
사례: 프랑스 환경부는 서부 프랑스의 1km “솔라로드(solar road)”의 첫 번째 파일럿 운영을 위한 자금을 지원했다. 이 도로는 2016년 12월 개통되어 5,000명이 거주하는 인근도시의 가로등에 전력을 공급할 수 있는 에너지를 생산할 것으로 기대된다. “와트웨이(Wattway)” 기술은 국립 태양열 에너지 연구소와 건설사 콜라스(Colas)에 의해 개발되었다.

– 기술 전문대, 견습생 제도, 대학교의 맞춤화된 직업훈련 프로그램 및 효과적인 커리큘럼을 통해 혁신적 건설 및 디지털 스킬의 개발을 장려한다.
예시: 싱가포르의 건설국(Building and Construction Authority)은 “스킬스퓨쳐(SkillsFuture) 건축환경 부문 교육지원금(SkillsFuture Study Award for Built Environment Sector)”를 통해 건설 스킬의 습득을 지원하는데 이 제도는 건설부문의 작업자들에게 5,000달러를 지원금을 제공하여 BIM, 제조 및 조립을 위한 설계 또는 린(lean) 건설에 대한 강좌 등 다양한 건설분야의 강좌를 이수할 수 있도록 한다.

미래지향적 프로젝트 발주자로서의 정부

마지막으로 정부는 댐, 항만, 고속도로, 교량 등의 물리적 자산이든, 병원, 학교, 대학교, 법원, 위락 시설 등의 사회적 인프라이든, 건설 프로젝트의 주요 발주자이다. 공공부문에 의한 계약이 건설의 큰 비중을 차지하기 때문에(예를 들어 미국 및 영국의 경우 전체의 사분의 일 정도 차지) 정부와 납세자들이 건설업의 혁신을 통한 생산성 향상을 지원함으로써 누릴 수 있는 혜택은 매우 크다. 또한 주요 고객사로서 정부는, 지방, 지역, 연방 정부 모두, 산업의 모습을 만들어가는 데에 강력한 영향을 미치기 때문에 프로젝트를 위한 기술, 프로세스, 도구에 대한 사실상의 표준을 만들게 되며 이는 많은 경우 민간 건설 프로젝트에도 흘러 들어간다.

– 발주자의 역량과 도구를 개발하여 민간부문과의 상대적인 지식격차를 해소하고, 새로운 방식 및 기술에 대해 개방적인 혁신친화적인 문화를 창출한다.

사례: 업계 리더들은 프로젝트 발주자가 고객사의 입장에서 혁신친화적 문화를 개발하는 것이 얼마나 중요한지 강조한다. 두바이의 부르즈 할리파는 명확한 비전 및 효과적인 민관 협업과 함께 그러한 문화의 영향을 생생하게 보여주는 사례이다. 발주자는 도시의 랜드마크이자 세계 최고층 빌딩을 창조하기 위해 도급자 및 공급업체와 함께 콘크리트 펌핑, 건물 설계, 파사드 설치(façade installation), 엘리베이터 기술 등에서 수많은 기록적인 혁신을 가능케 했다.

– 프로젝트 우선순위를 명확하게 정의하고 신뢰할 수 있는 자금조달이 이루어지는 안정적 파이프라인을 개발하여 혁신과 역량에 대한 민간부문 투자를 촉진한다

사례: 상수도 분야의 앵글리언 워터는 5개년 투자 계획을 발표함으로써 @원 얼라이언스의 표준화 및 프로젝트 기반 사고를 촉진한 장기적 계획수립을 가능케 했다. 이에 따라 공급업체들은 반복가능 과제와 예상 생산량을 파악할 수 있게 되었고 따라서 새로운 역량과 생산 능력에 대해 확신을 가지고 투자할 수 있게 되었다.

– 일관된 인센티브가 따르는 보다 유연한 조달 및 계약모델을 도입하고 리스크 공유를 개선하며 발주자, 도급자, 운영자 간의 조기 및 장기 협업을 가능케 한다.

사례: 앵글리언 워터는 여기에서도 적절한 사례가 된다. 이 회사는 보다 지속적이고 장기적인 협업을 위해 주요 도급자들과의 얼라이언스 모델을 선택했다. 이전에 전통적인 조달 모델을 이용했을 때에는 도급자들을 계획수립 및 설계 단계에서 일찍부터 참여시키는 데 애를 먹었었고 결국에는 프로젝트 수행을 위해 “끌고 와야” 했었다.

사례: 뉴카롤린스카 병원을 위해 시당국은 24년 PPP 모델을 채택하여 설계, 시공, 자금조달, 운영 및 유지보수에 대한 단일 통합계약을 부여했다. 그 결과 시설 관리자와 주 도급업자로 구성된 컨소시엄은 매우 효과적으로 협업했다. 예를 들면 포괄적인 생애주기 BIM 시스템에 선행투자하고 최적화된 IT 분야에 공동 투자함으로써 장기적 비용 절감을 달성할 수 있었다.

– 최고 총 소유가치를 확보하기 위해 생애주기 관점을 취함으로써 생애주기 전체에 걸친 모든 비용 및 혜택과 자산의 잠재적 용도변경에 대비한 유연성을 고려한다.

사례: 건설 비용의 측면에서 단순하게 보면 암스테르담의 디엣지 사무용 빌딩은 주 입주사인 딜로이트가 네덜란드에서 선택할 수 있었던 가장 비싼 건물이었다. 그러나 직원 1인당 그리고 생애주기 전체로 볼 때에는 매우 저비용의 건물인데 이는 유연한 구조와 첨단 기술을 통한 핫데스킹(hot-desking) 때문이다. 또한 대수층 난방 시스템 및 태양열 패널을 갖춘 에너지 생산형(energy positive) 건물이기도 하다. 뿐만 아니라 부 출입문(second entrance) 등 유연한 설계로 인해 필요가 발생할 경우 빠르고 쉽게 용도변경이 가능하여 예를 들면 근처 대학교가 입주하거나 또는 주거용 건물로 변경될 수 있다.
– 빅데이터 분석 및 디지털 기술을 활용하여 자산에 대한 이해를 높이고 자산의 수명 및 이용도를 극대화한다.

사례: 700개 이상의 댐과 75개 수력발전 시설이 미 육군공병단(US Army Corps of Engineers)에 의해 소유 및 운영된다. 약 95%의 댐이 30년이 넘었고 52%3은 설계 내용연수(service life) 50년을 초과한 시설이다.4 이들 자산의 운영 및 유지보수를 최적화하고 수명을 늘린다면 엄청난 효과가 발생할 것이다. 현재 그러한 최적화가 전망되는 이유는 내장 센서와 디지털 자산관리 도구로 인해 엔지니어들이 각 자산에 대한 실시간 정보를 확인할 수 있기 때문이다.

상기의 제안사항과 사례들은 정책 입안가들이 건설업의 혁신을 지원하고 가속화하는 데 도움이 될 것이다. 제안사항들은 세계경제포럼과 보스턴컨설팅그룹의 전략적 인프라에 대한 이전 공동 보고서들의 더 넓은 맥락에서 보아야 한다.

이러한 정책 제안사항과 주요 성공요소들을 실행한다면 건설 생태계의 혁신을 가속화하는 데 도움이 될 것이다. 사례연구들은 건설산업이 혁신을 보다 광범위하게 채택함으로써 얻게 될 큰 잠재력을 잘 보여준다. 다음은 그러한 고무적인 사례들이다.

선도적 혁신 케이스

디엣지(The Edge)
뉴카롤린스카 병원(New Karolinska Hospital)
몰라디(Moladi)
부르즈 할리파(Burj Khalifa)
앵글리언 워터 @one Alliance
BSB(ROAD Sustainable Building)
MX3D
아디타즈(Aditazz)
윈선(Winsun)
업테이크(Uptake)

디엣지(The Edge)

스마트 기술들을 통합하고 공급업체들과 긴밀하게 협업함으로써 세계에서 가장 지속가능하고 가장 커넥티드된 사무용 빌딩을 만들다

도전과제
현대의 사무용 빌딩은 새로운 용도 및 업무 패턴을 수용하기 위해 상당한 유연성을 필요로 하며 높은 지속가능성 기준에 부합해야 한다.

딜로이트 네덜란드는 새로운 암스테르담 오피스에 대한 구상을 시작할 때 업무 환경뿐만 아니라 자연 환경도 고려했다. 즉, 건물이 생산성과 지속가능성 두 가지에 역점을 두어야 한다는 것이다. 또한 사무실은 에너지 효율성뿐만 아니라 업무 효율성도 탁월해야 했다.

새로운 빌딩은 (전에는 여러 빌딩에 흩어져 있었던) 딜로이트의 현지 직원 1,700명을 하나의 현대적인 공간에 수용하여 기업의 디지털 접근방식과 동시대적 전망에 대한 시각적 상징물을 창출할 계획이었다.

디지털 시대의 업무는 전통적인 사무실 생활과 다르다 – 훨씬 더 유연하고, 분산화 되어있으며 협업적이다. 디지털 시대에는 직원들이 책상이나 심지어는 사무실에도 메여 있지 않다. 재택근무를 선택할 수도 있으며(적어도 일주일에 이틀) 사무실에는 주로 회의나 동료들과의 사회적 상호적용 때문에 가게 될 것이다. 따라서 기존의 사무실에서 업무시간 중 어느 시점에서든 책상의 50%가 비어 있는 것은 드문 일이 아니다. 이는 도시 공간의 낭비이자 이전과는 혁신적으로 차별화된 건물 설계 및 사무실 배치가 절실히 요구되는 상황이다.

물론 더 많은 유연성을 지향하는 이러한 트렌드는 다른 유형의 건설에도 영향을 미친다. 예를 들어 교통 인프라는 승객의 증가와 이들의 변화하는 취향에 따라 조정되어야 한다. 런던의 히드로 터미널 5는 다양한 수요에 맞추어 내부적으로 쉽게 변경될 수 있는 적응형 건물(adaptable building)로 설계되었다.

나머지 측면인 지속가능성에 대해서 말하자면 이는 더 이상 부동산 개발자가 제공하는 단순한 추가 옵션사항이 아니라 신규 빌딩의 주요 특징으로서 개발자가 적극적으로 홍보하고 발주자, 입주자, 최종사용자가 요구하는 사항이다. 지속 가능한 설계는 에너지 효율성 사양 또는 재생 에너지 정책 등 규제 요건을 준수해야 하기 때문만이 아니라 순수한 환경에 대한 우려 때문에 하는 것이다.

아이디어
스마트 빌딩 설계와 혁신 기술을 접목시켜 지속가능성, 직원간 상호작용, 최종사용자 경험을 개선한다.

OVG 리얼에스테이트(OVG Real Estate)가 개발하고 PLP 아키텍쳐(PLP Architecture)가 설계한 디엣지는 2014년 11월 완공되었다. 연면적 4만 평방미터인 디엣지는 지속가능성, 기술, 유연성, 이용자 경험 측면에서 새로운 기준을 세웠으며 스마트 빌딩 설계가 어떻게 에너지 수요를 줄일 수 있는지를 잘 보여준다. 가장 눈에 띄는 건축상의 특징은 여러 층으로 된 북향의 유리 아트리움인데 이쪽으로 풍부한 햇빛이 들어올 때 남쪽 파사드의 콘크리트 벽은 열을 흡수(하고 실내에 햇빛이 못 들어오게)하고 그 파사드와 지붕에 있는 태양열 패널은 햇빛을 에너지로 변환한다.

어쩌면 디엣지의 가장 혁신적인 요소는 건물의 수많은 다양한 요소들이 사물인터넷의 경계를 넓히면서 상호 연결되어 있는 방식일 수도 있다. 엘리베이터, 조명 및 냉방 시스템, 야간에 건물을 돌아다니며 보안 직원 역할을 하는 로봇, 심지어는 커피머신과 페이퍼 타올 디스펜서 등 건물 내 모든 기술 시스템은 단일 네트워크 내에서 제어되어 빌딩의 라이브 뷰를 가능케 하며 효율의 극대화를 위해 모듈화되어 있다.

개발사는 공급업체들과 긴밀하게 협력함으로써 필립스의 이더넷 커넥티드 조명과 화재시 독성 물질이 나오지 않는 안전한 플라스틱 케이블 절연체 등 이전에 한번도 적용된 적 없는 21 가지 혁신을 도입했다. OVG의 CTO 에릭 우벨스(Erik Ubels)에 따르면 이러한 솔루션들 및 여타 솔루션들은 “단순히 여러 기술들을 붙여놓았다기 보다는 마치 실리콘처럼 통합시킨 것이다.”

조명 시스템의 기반이 되는 6,000 개의 저에너지 조명기구들을 생각해보자. 여기에는 온도 및 조명을 측정하고 움직임을 감지하는 여러 개의 센서가 들어 있다. 이러한 센서들 외에도 28,000개의 센서들이 빌딩 전체에 설치되어 빌딩 네트워크에 연결되어 있으며 데이터 분석 플랫폼에 통합되어 스마트 시설관리를 가능케 한다. 예를 들어 이는 청소 담당 직원을 이용도가 높은 구역으로 인도해주거나 종이타올 디스펜서에 종이가 떨어지기 전에 채워 넣도록 알려주고 LED 조명 이용도 모니터링을 통해 예측적 유지보수를 가능케 한다.

기존의 사무실에서 업무시간 중 어느 시점에서든 책상의 50%가 비어 있는 것은 드문 일이 아니며 이는 도시 공간의 낭비일 뿐 아니라 이전과는 혁신적으로 다른 건물 설계와 사무실 배치가 절실히 요구되는 상황이다.

중앙 카페테리아의 레이아웃부터 콰이엇 존(quiet zones)의 위치에 이르기까지 세부적인 설계 특징들은 이용자 경험을 향상시키는 것을 목표로 하며 이용자들과의 인터뷰 및 이용자의 업무 패턴에 대한 분석을 기반으로 한 것이다. 새로운 점 중 하나는 직원들이 스마트폰이나 태블릿에서 작동할 수 있는 빌딩 앱이다. 이 앱을 통해 직원들은 각 업무 공간에서 자신의 기호에 맞게 조명과 난방을 즉각적으로 조절할 수 있으며 회의실 또는 주차공간을 예약하고 사내 헬스장에서 자신의 진전상황을 확인하거나(러닝머신은 건물의 전력 그리드에 연결되어 있음) 건물 내에 있는 동료의 위치를 찾을 수 있다.

영향
프로젝트는 지속가능성과 업무 유연성에 대한 새로운 기준을 세움과 동시에 O&M(운영&유지보수) 비용을 최소로 유지했다.

디엣지는 적절하게 붙여진 이름이다. 사무용 빌딩의 최첨단 기술로 이용자의 생산성을 극대화하고 운영 비용과 환경적 영향은 최소화한다.

사무공간의 환경적 영향은 현저하게 낮다. BREEAM(Building Research Establishment Environmental Assessment Method) 등급 98.36%인 디엣지는 세계에서 가장 지속 가능한 사무용 빌딩으로 널리 인정받고 있다. 태양광 패널(인근의 대여 옥상공간에 설치한 패널 포함), 대수층 축열 시스템(aquifer thermal energy storage system, ATES), 가장 중요하게는 효율적 조명 및 스마트 빌딩 설계 등의 요인을 통한 수요 감소 덕분에 빌딩의 에너지 소비는 전통적인 사무용 빌딩의 +40.7에 비해 약 -0.3 kWh/m2/year로 순 마이너스 수치를 기록했다. 이는 십 년 동안 약 4,200만 킬로그램의 이산화탄소를 절감하는 셈이다. 또 다른 환경적 특징은 옥상과 발코니에서 떨어지는 빗물을 모아 변기 물을 내리거나 정원 구역에 물을 대는 데 쓴다는 것이다.

사무용 빌딩은 운영 및 유지보수 비용이 높은 것으로 악명이 높지만 이제는 기술적 발전과 스마트 시설 관리 덕분에 큰 폭의 비용절감이 가능해졌다. 디엣지의 경우 환기는 아트리움 내의 컨벡션 흐름에 의해 많은 부분 자연적으로 이루어지는 한편, 냉난방은 ATES를 통해 비용효과적으로 제공된다. LED 이더넷 커넥티드 조명 시스템은 기존의 형광튜브 조명 시스템에 비해 상대적으로 약간의 에너지 절감효과가 있지만 자재(특히 케이블) 및 정비 측면에서는 인상적인 절감 효과를 보인다. 디엣지의 맞춤화된 빌딩 분석 시스템은 빌딩 및 설비의 실제 이용에 대한 원격 모니터링을 통해 유지보수 비용을 줄여준다. 예를 들어 청소 담당과 정비 담당 직원들에게 즉각적으로 필요한 위치로 이동하도록 알려준다.

마지막으로 빌딩 이용자들의 생산성과 일반적인 이용자 경험 측면에서 디엣지는 수많은 장점을 제공한다. 처음에는 레이아웃이 낭비되는 공간이 많은 것처럼 보일 수도 있다 – 아트리움과 커뮤니케이션 구역은 기존의 사무용 건물에서 10% 밖에 차지하지 않는 것에 비해 빌딩 공간의 25%나 차지하지만 이는 동료 간의 생산적인 상호작용과 대화를 장려한다(또한 특정한 조건을 갖출 필요가 없기 때문에 추가적인 비용이 발생하지 않는다). 실제로 직원 일인당으로 보면 경제적이다. 유연한 구조로 인해 스마트 데이터 시스템 및 빌딩 앱과 함께 정확한 핫 데스킹이 가능함에 따라 원래는 1,700명 수용을 계획했었던 빌딩의 1,100 개의 업무공간은 이제 2,500명 이상을 수용한다.

개발자이자 건축가인 론바커(Ron Bakker)에게 놀라움으로 다가왔던 것은 특별한 방음 장치도 없고 공기의 흐름뿐 아니라 온도와 조명이 일반적인 업무공간에서 요하는 것만큼 제어되지 않음에도 불구하고 아트리움과 카페테리아가 실제로 건물 전체에서 가장 인기있는 업무 공간 중 하나라는 것이다.

이용자 만족도도 높다. 페이퍼 잼, 제대로 작동하지 않는 설비, 이중 예약된 회의실 등 사무실에서 발생하는 전형적인 짜증나는 일 중 다수가 디엣지의 센서 및 분석 기능으로 사전에 방지된다. 직원들은 건물의 자체 발전 잉여 전력을 이용하여 주차장에서 전기 자동차와 자전거를 충전할 수 있다. 또한 빌딩 앱을 이용하여 수많은 방법으로 업무를 쉽게 처리하고 업무 공간을 맞춤화할 수 있다. 그런데 공교롭게도 많은 직원들이 앱을 거의 사용하지 않고 있는데 이는 실망스러운 일로 여겨지는 것이 아니라 건물이 자동으로 직원들의 선호하는 수준으로 조명과 난방을 조절함으로써 이제는 지시를 받지 않아도 직원들의 니즈에 따라 반응하는 법을 배웠다는 증거로 오히려 긍정적으로 해석된다.

OVG는 디엣지로 본사를 옮겼는데 이를 상당히 적절한 조치로 볼 수 있는 이유는 빌딩이 이 회사의 쇼 케이스 프로젝트 역할을 하면서 세계적인 관심을 불러일으킬 뿐만 아니라 스마트하고 지속 가능한 빌딩 개발의 인정받는 선두주자로서 기업의 위상을 세워주기 때문이다. 딜로이트의 경우에 이 건물은 기업 정체성의 일부가 되었으며 이는 서비스의 브랜딩 및 마케팅에서뿐만이 아니라 채용 측면에서도 큰 자산이 되었다. 지원자의 62%는 딜로이트에 매력을 느낀 요인 중 하나가 디엣지에서 일할 수 있다는 것 때문이라고 꼭 집어서 밝혔다.

혁신의 장벽과 솔루션
자금조달, 전통주의, 규제 – 이 모두는 이해당사자들에게 어려운 도전과제들을 제시했으며 이들은 상호 간에, 그리고 공급업체들과의 협업을 통해 대담하게 이에 대응하여 많은 경우 최선을 다해 훌륭한 결과를 이끌어냈다.

디엣지에 대한 계획은 2006년에 시작되었다. 불과 2년 뒤 글로벌 금융 위기로 인해 심각한 문제가 발생했는데 가용 자금이 삭감된데다 딜로이트 시방서의 변경이 겹친 것이다. 딜로이트는 연면적 요건을 25%, 즉 10,000 평방미터 줄였는데 이는 더 이상 딜로이트가 건물의 유일한 입주사가 아니라는 의미였다. 개발자 및 건축가 팀은 체계적으로 이 문제에 대응했다. 먼저, 설계를 조정하여 추가 입주사 수용을 위한 유연성을 강화했다. 예를 들면 핵심 사무 공간을 세분화하고 부 출입문을 내도록 한 것이다. 실제로 오늘이라도 건물의 용도를 완전히 변경하여 비용 및 불편함이 거의 없이 대학교 등을 입주시킬 수 있다. 둘째, 팀은 건물의 남쪽 콘크리트 면의 일부를 조립 건축함으로써 VE(가치공학, value engineering)를 통한 비용절감을 달성했다.

처음에는 브리엄(BREEAM) “엑셀런트(excellent)” 등급을 꿈꾸었던 팀은 한 단계 더 잘해서 최고 등급을 받는 목표를 세웠고 결국 디엣지는 세계에서 “가장 친환경적(greenest)”인 사무용 빌딩이라는 등급을 받게 되었다. 여기에서 지속가능성이라는 도전과제는 재정적인 문제와 모순되는 관계에 있는 것처럼 보일 수도 있다. 예를 들어 추가적인 태양열 패널은 예산에 편성되어 있지 않았다. 주 투자자인 ABN 암로(ABN Amro)는 지속가능성에 대한 관심이 컸고 2010년, 프로젝트에 대한 자금지원을 계속하기로 동의했다. 실제로 2016년 10월 초 ABN 암로와 OVG는 오래된 건물의 스마트 개보수(retrofitting)와 ABN 암로의 첫 번째 친환경 부동산 대출 상품 구상에서도 협업을 계속할 것이라고 밝혔다.

어떠한 혁신적인 프로젝트라 하더라도 이들이 처한 재정적 장벽이 유일한 장벽은 아니다. 기술적인 장벽, 많은 경우 잠재적 파트너 및 고객사의 저항(특히 건설업처럼 보수적인 산업에서는 더욱 그러하다), 그리고 규제 장벽은 거의 불가피하다.

팀원들은 모든 단계에서 빌딩에 대한 전체적인 관점을 취하고 브리엄 등급 시스템을 실질적인 지침으로 삼음으로써 모든 관련 측면들을 평가하고 개선을 요하는 사항들을 파악할 수 있었다. 그 다음에는 공급업체들과 지속적인 제품 개발 프로세스에 착수하여 수많은 고도화 및 혁신 작업을 촉발시켰다. 이러한 측면에서 도전과제 중 하나는 새로운 기술 중 다수가 테스트되지 않았기 때문에 리스크를 꺼리는 엔지니어링 및 건설산업이 이를 채택하는 것을 주저했다는 점이었다.
어떤 경우에는 기술 공급업체조차도 현 상태에서 벗어나기를 꺼리는 듯 보였다. OVG의 한 임원에 따르면 필립스의 이더넷 커넥티드 조명 시스템은 필립스도 처음에는 투자에 우려를 표명했던 것이었다. 이러한 종류의 거부감을 극복하기 위해 OVG는 공급업체들과 긴밀하게 협력하여 비즈니스 케이스를 개발하고 공동의 혜택을 입증했다. 이더넷 커넥티드 조명의 경우 관련 3사, 즉 필립스, OVG, 딜로이트는 건물이 이미 9층까지 올라갔을 때에야 비로소 (필립스가 기술 리스크를 감당하기로 하고) 새로운 시스템에 대한 공동 투자 합의에 도달했다. 혁신친화적인 태도 덕분에 리스크 회피적 태도가 극복되었으며 그 정당성이 입증되었다. 오늘날 이더넷 커넥티드 조명은 디엣지에서 실행되었기 때문에 경쟁력이 강화되었고 필립스 포트폴리오의 표준 상품이 되었다.

다양한 기술 및 지속가능성 측면의 도전과제들은 이해당사자들이 재생에너지부터 앱 설계 및 빅데이터에 이르는 수많은 다양한 분야의 전문성을 한 데 모아 해결했다. 고객사, 개발자, 건축가, 도급자는 공개적인 토론 문화와 혁신과 경계를 허무는 것에 대한 열정을 가진, 다양한 분야로 구성된 핵심 팀을 조직했다. 매우 중요한 요소 중 하나는 설계 팀이 초기 설계 단계 이후에도 오랜 기간 참여하여 시공 프로세스 전반에 걸쳐 아이디어를 제공하고, 안전한 플라스틱 케이블 절연체의 개발 등에 대해 공급업체들과 협업했다는 것이다. 또 다른 요인은 분명 딜로이트, 특히 당시 딜로이트의 CIO였던 에릭 우벨스가 적극적으로 나서 혁신을 요구했을 뿐 아니라 투자회수 기간이 8년 미만인 한, 그 기간만큼 투자할 의향이 있었다는 점이다.

규제 장벽에 관해서는 혁신 중 일부가 기존의 건축 법규에 반하는 것이었다. 관련 법규는 업무공간의 최소 조도는 500룩스라고 규정했으나 디엣지의 에너지 효율적 조명으로 인해 직원들은 불과 300룩스에서도 일할 수 있다. 팀은 시 규제 당국과 조기에 대화를 시도함으로써 문제를 해결했고 합의를 이끌어냈다. 물론 이러한 실질적이고 솔루션 지향적 접근방식은 합의를 중시하는 네덜란드 사회의 특징인데 이는 많은 국가들이 더디게 채택할 수도 있는 접근방식이다.

물론, 원했던 혁신 중 몇 가지는 실행될 수 없었다. 그러나 디지털 기술이 이렇게 빨리 진화하고 있는 상황에서, 이전에는 비싸서 쓸 수 없었던(또는 상상도 하지 못했던) 일부 혁신들이 그 동안에 사용 가능해졌다. 그 중 한 사례는 아이비콘(iBeacon)으로 현재 OVG의 사무 공간에 성공적으로 설치되어 있으며 곧 건물 전체에 설치될 예정이다. 아이비콘과 추가 센서들이 건물의 성능과 이용자 경험을 개선시킴에 따라 디엣지는 곧 디엣지 2.0으로 거듭날 계획이다. 데이터 시스템은 각 개인의 위치를 추적하여 이용도에 따라 보다 정확한 열 지도를 만든다. 이에 따라 건물 내 실제 행동 패턴을 분석 및 모델화하고, 사용자들이 훨씬 더 생산적이게 되고 만족하는데 도움을 줄 수 있을 것이며, 회의실에 들어갈 때 QR 이나 RFID 태그를 스캔하는 것조차 불필요하게 만들 것이다.

시사점
– 이용자의 니즈와 원하는 바를 설계와 엔지니어링의 출발점으로 삼는다. 건축가들은 이용자 연구 및 인터뷰를 통해 고객사의 니즈와 선호사항에 대해 조기에 정확하게 이해하게 되었다. 열린 공간들을 포커스 룸 및 콰이엇 존과 접목시켜 전형적인 근무 일에 전화 회의, 비공식 회의, 높은 집중도를 요하는 업무 등 다양한 이용이 가능하도록 했다.
– 의욕적인 다기능 프로젝트 팀을 만든다. 프로젝트를 이끄는 중앙의 팀에는 개발자, 설계자, 도급자, 고객사를 대표하는 사람들이 포함되었다. 이들은 각자의 다양한 재능을 매우 창의적인 방식으로 한 데 모았으며 그렇게 하기까지는 이들의 혁신에 대한 공통된 열정과 열린 토론 문화에 대한 신념이 도움이 되었다.
– 공급업체와 협력하여 이들이 자사의 혁신을 마케팅 하는 것을 돕는다. OVG는 기술 공급업체들이 종종 소중한 혁신의 원천임에도 자사의 혁신적 상품을 마케팅 할 적절한 비즈니스 모델이 없는 경우가 많다는 것을 곧 깨달았다. OVG는 이러한 공급업체 및 스타트업(예: 빌딩 앱의 경우)과 긴밀하게 협력함으로써 기술 리스크를 최소화하는 동시에 비용을 상승시키지 않고 이러한 혁신들을 건물에 접목시킬 수 있었다.
– 규제당국을 프로세스 초기부터 참여시킨다. 시 정부는 중앙 프로젝트 회의에 초빙되었다. 규제 도입 전에 그 범위 내에서 실용적인 솔루션을 공동으로 개발하여 야심찬 혁신들을 반영했다.

뉴카롤린스카 병원(New Karolinska Hospital)

생애주기 빌딩정보모델링(BIM)을 활용하여 사상 최대규모의 병원 민관 파트너십의 시공, 핸드오버, 운영 및 유지보수를 최적화한다.

도전과제
병원의 민관 파트너십은 촉박한 일정, 엄중한 대중의 점검, 구 병원의 지속적인 운영, 그리고 헬스케어 분야의 미래 트렌드를 수용할 수 있는 유연성에 대한 니즈 등 어려운 상황에 직면해 있다.

뉴 카롤린스카 솔나(New Karolinska Solna, NKS) 병원 프로젝트는 총 투자액이 30억달러(시공 16억 달러 포함)에 달하는 세계 최대의 민관 파트너십이다. 2010년 착공되었으며 2017년까지 완공될 것으로 예상된다. 완공시의 병원은 32만 평방미터 규모로 12,000 개의 방, 35개의 계단식 수술교실(operating theatres), 17개의 MRI 유닛을 갖추게 될 것이다.

핵심 병원 건물 외에도 프로젝트에는 건물들을 이어주는 새로운 도로와 새로운 지하철역으로 난 입구뿐만 아니라 주차장, 연구동, (병원의 에너지 공급 및 배송을 처리하는)기술동, 암치료동(방사선실)이 포함된다. 통합 병원 및 연구 단지는 스웨덴 스톡홀름 북쪽에 위치하여 새로운 하가스타덴(Hagastaden) 부근의 개발에 큰 기여를 할 것이다.

문제를 복잡하게 만드는 것은 인근에 위치한 구 카롤린스카 대학병원과 연구 중심의 카롤린스카 연구소의 정상적인 운영에 방해가 되지 않으면서 공사를 진행해야 한다는 것이다. 소음, 먼지, 교통량 수준에 대한 요건을 지키는 것은 결코 쉬운 일이 아니었다.

뿐만 아니라 상당한 공공 투자와 병원의 세계적인 명성을 생각할 때 프로젝트는 언론매체와 일반대중의 면밀한 점검 하에 있으며 매우 정치적인 성격을 띠고 있다. 그 결과 관련된 모든 당사자들은 프로젝트를 계획된 시일 내에 예산에 맞추어 완성해야 한다는 상당한 압박을 느끼고 있다.

NKS 병원의 건설은 더 넓은 헬스케어 분야의 맥락에서 살펴보아야 한다. 여러 가지 트렌드가 여기에 해당된다. 도시지역 인구와 노령화되고 있는 인구는 스톡홀름의 경우에도 예외 없이 병원 서비스에 대한 수요를 증가시키고 또한 변화시키고 있다. 세계적으로 노년기의 환자들은 병원 내 병상 점유율의 반 정도를 차지한다. 또한 의료 장비와 헬스케어 제공의 발전으로 인해 외래환자 치료 중심으로 변화하고 있다. 헬스케어 직원의 부족과 불만족으로 인해 병원들은 업무 환경을 개선할 수 밖에 없다. 새로운 병원의 생애 동안 이러한 트렌드들은 더욱 더 많이 나타날 것이다.

아이디어
생애주기 전체에 걸쳐 빌딩정보모델링을 활용함으로써 설계, 시공, 운영 및 유지보수, 환자 치료를 향상시키고 체계적인 계획수립, 조립 건축 및 친환경 기술의 이용을 최적화하여 환경적 영향을 줄인다.

NKS는 환자 치료, 헬스케어와 연구의 통합, 향후의 니즈에 대한 적응성, 지속가능성 측면에서 새로운 표준을 세우는 것을 목표로 한다. 계획담당자들은 최적의 치료 절차, 업무흐름, 근무 조건들을 파악하기 위해 선도적 병원들을 벤치마킹했다. 프로젝트는 수많은 혁신을 시공 프로세스와 운영 및 유지보수(O&M)에 반영하고 있으며 현재는 복잡한 대규모 헬스케어 프로젝트의 벤치마킹 대상이 되었다. NKS는 민관 파트너십 체제 하에서 턴키 프로젝트로 진행되고 있으며, 스톡홀름 시 위원회가 스칸스카 인프라스트럭쳐 디벨롭먼트(Skanska Infrastructure Development)와 영국 연금기금 이니스프리(UK pension fund Innisfree) 간 합작회사인 프로젝트 전담사 스웨디시 호스피탈 파트너(Swedish Hospital Partners)와 병원의 설계 및 시공, 그리고 2040년까지의 운영(2055년까지 계약을 연장할 가능성도 있음)에 대해 계약을 체결했다. 스웨디시 호스피탈 파트너는 스칸스카 헬스케어(Skanska Healthcare)와는 시공 계약을, 쿠어 서비스 매니지먼트(Coor Service Management)와는 시설관리 계약을 체결했다. 실제 환자 치료 부분과, 의료 설비 조달 등 이에 직접적으로 관련된 모든 것은 스톡홀름 시 위원회의 책임이다.

계약서는 빌딩정보모델링(BIM)의 사용을 의무화했다. 프로젝트의 거대한 규모, 복잡성, 촉박한 시한에 신경이 쓰였던 스칸스카는 생애주기 전체에 걸쳐 첨단 BIM 모델을 채택하여 설계자, 도급자, 그리고 궁극적으로는 시설 관리자들이 협업할 수 있는(BIM 레벨 2) 단일 데이터 플랫폼을 만들었다. 설계 시방서와 성능 요건을 입력하는 것부터 시작하여 건축가 및 설계자들은 3D 설계도를 만든다. 그런 다음 모든 오브젝트는 주요 속성과 정확한 위치와 함께 디지털화되어 모델에 저장된다. 일단 완성되면 오브젝트 리스트에는 약 100만 개의 아이템이 포함될 것이다.

완공시의 병원은 32만 평방미터 규모로 12,000 개의 방, 35개의 계단식 수술교실(operating theatres), 17개의 MRI 유닛을 갖추게 될 것이다.

리스트와 모델은 셰어포인트 시스템(Sharepoint System)을 통해 어느 곳에서든 접근할 수 있어 건설 작업자, 프로젝트 관리자, 감사, 프로젝트 발주자 또는 O&M 담당자들이 자신의 스마트폰이나 태블릿으로 모든 정보에 접근할 수 있다. 또한 BIM 360 Field 소프트웨어를 통한 건물도면의 점검이나 특정 공사작업의 진도확인은 “디지털 스내깅(digital snagging)”(잠재적 이슈를 파악하고 이를 BIM 모델을 참조하여(즉 이슈와 위치를 연결) 가상 미결사항 리스트의 형태로 커뮤니케이션하는 것)을 제공하고 디지털 품질 관리 및 가상 핸드오버를 가능케 함으로써 핸드오버의 준비에 중요한 역할을 한다. BIM 모델은 건물에 사용된 모든 자재에 대한 모든 관련 정보와 함께 환경 라이브러리에 링크된다. 그 덕분에 환경 인증이 신속히 처리되었고 향후의 교체 자재도 추적할 수 있다.

포괄적 BIM 모델은 설계 및 시공 단계에서 채워진 뒤 O&M을 향상시켜 가능한 한 O&M 단계를 운영자 및 환자 친화적일 뿐만 아니라 효율적으로 만들 것이다. BIM 모델은 설치일자, 정확한 위치, 실제 이용도 등 오브젝트 관련 모든 해당 데이터에 대한 신속한 접근을 제공함으로써 예측적 유지보수를 가능하게 할 것이다. 예비 부품을 파악하고 시정 절차를 지시할 뿐 아니라 정비 매뉴얼에 대한 접근을 제공함으로써 일반적인 고장에 대해 더 신속하고 더 효과적인 대응을 가능케 한다. 또한 건물의 3D 표현을 제공하여 청소 등 일상적인 운영에 대한 계획수립 개선 및 품질 관리를 가능케 한다.

프로젝트에는 (자동차 산업에서 널리 쓰이는) 29 개 자동운반차(automated guided vehicles, AGV)가 포함되어 의료 비품의 배송 또는 세탁물 운반 등 병원 내부와 건물 간의 물류 이동을 자율적으로 수행할 것이다. 자동운반차는 현장 교통량을 최소화하기 위해 가능한 모든 곳에서 지하 터널을 이용할 것이다. 운반물품을 내려놓는 중앙 집하장도 있다. 직원들은 자신의 모바일 기기를 통해 배송 통지를 받을 것이다. 이러한 용도 때문에 BIM 모델의 오브젝트 리스트는 주소록 역할을 한다.

스톡홀름 시위원회는 환경보호 문제를 심각하게 받아들이고 지속가능성을 이 프로젝트의 시공 및 O&M 측면의 우선순위로 삼았다. 현장은 모든 단계에서 지속 가능한 솔루션을 갖춘 스칸스카 그린 사이트(Skanska Green Site)로 분류되어 있으며 시공 프로세스는 환경적 영향을 최소화하도록 신중하게 계획되었다. 현장 콘크리트 플랜트로 인해 첫 3년 간 20,000 회의 트럭 운송이 감소되었으며 현장의 쇄석플랜트(crushing plant) 덕분에 폐기물 매립량뿐만 아니라 외부 운송활동도 감소되었다. 필요한 경우에는 하이브리드 및 저 배기가스 트럭도 사용되었고 각종 배송은 현지 교통 패턴 방해를 최소화하도록 스케줄을 조정했다. 건설 폐기물은 제로 수준으로 줄이는 것을 목표로 체계적으로 분석된다(2010년에는 불과 5%만이 매립되었다). 작업용 캐빈(work cabin)은 “환경친화적 캐빈”으로서, 열펌프를 통해 에너지 소비를 최소화하며, 재활용 시설도 현장에 있다.

NKS는 완공되고 나면 에너지효율적 단열, 지열 에너지 플랜트(160개 이상의 시추공이 있으며 이들 중 다수는 230미터 깊이), 바이오가스를 위한 음식물 쓰레기 수거, 에너지 절약 엘리베이터로 인해 기후중립적인 건물이 될 것이다. 건물 내부에서는 화학 물질 및 화합물에서 나오는 배기가스가 감축될 것이며 건물 전체는 방습이 되어 직원, 환자, 내방객을 위한 건강한 환경이 조성될 것이다. 모든 폐기물은 지하 파이프 시스템을 통해 현장 재활용 시설로 분리 및 운반될 것이다.
현 카롤린스카 대학병원과 카롤린스카 연구소의 정상 운영에 방해가 되지 않는 한편 시공 과정을 가속화하고 규모 효과를 탐색하기 위해 계획 수립자들은 표준적이고 조립이 가능한 건물의 요소들을 파악하기 위해 노력했다. 새 병원의 12,000개가 넘는 방은 약 650개의 다른 표준화된 방 유형들로 구성되어 있다. 또 다른 예로 740개의 욕실 포드(bathroom pods)는 스웨덴 북부의 한 공급업체에 의해 완전히 사전조립(prefabricated) 및 사전설치(pre-fitted)되어 현지 스토리지 시설에 밀봉된 컨테이너로 운반된 뒤 현장에 “정시에” 배송되어 제 위치에 설치되었다. 남은 일이라고는 작업자들이 사전 설치된(pre-fitted) 케이블과 배선을 건물의 나머지 부분에 연결하는 것뿐이었다(이러한 종류의 욕실 모듈은 호텔 공사에서는 표준 관행이지만 병원 공사에서는 사용된 적이 없었다). 조립건축은 다른 요소들에도 적용되었으며 수작업 감소와 비계설치 필요성의 방지에 도움이 된다. 예를 들어 사전조립된 기계 및 전기 모듈은 천장 높이로 들어올려 현장에서 용접해 이으면 되고 사전조립된 구조 콘크리트 요소들과 파사드(façade) 모듈은 크레인으로 제자리에 내려놓기만 하면 된다.

영향
프로젝트는 BIM 모델과 사전조립이 어떻게 시공 및 시운전의 속도 및 품질을 향상시킬 수 있는지 보여주었으며 지속가능성 측면에서 인증된 선도적 역할을 했다.

BIM의 이용은 계약상 의무화되었으며 이에 대한 비즈니스 케이스는 아직 여기에서 정식으로 입증되지 않았지만 모든 프로젝트 이해당사자들은 BIM이 이처럼 복잡한 프로젝트의 성공에 없어서는 안될 역할을 했다는 데에 동의한다. BIM이 없었다면 문서화 및 시공 작업은 결코 현재와 같은 품질에 도달할 수 없었을 것이다. BIM에 대한 비즈니스 케이스를 평가하는 것은 휴대전화 이용의 비즈니스 케이스를 평가하는 것과 비교할 수 있다. 혜택은 수없이 많고 다양하고 명확하지만 정확하게 정량화하기는 어렵다. 비용과 혜택 모두 참여자들 간에 분산되어 있을 뿐만 아니라 이용자 수에 따라 증가한다(네트워크 효과).

12,000개가 넘는 방과 촉박한 일정이 수반되는 프로젝트에서 스내깅과 순조로운 핸드오버는 클라우드 기반 모바일 접근방식의 BIM 솔루션이 없다면 거의 불가능한 일이다. BIM 360 Field 덕분에 프로젝트 관리자들과 하도급자들은 쉽게, 그리고 생산적으로 소통할 수 있고 단순한 건설전문업체(trade contractor)들은 디지털로 완성된 작업을 보고할 수 있으며 프로젝트 관리자들은 핸드오버 전에 잠재적 이슈들을 정확하게 지적할 수 있다. 스칸스카(주 도급자)와 특수 건설전문업체들은 최신 정보에 접근하여 매우 신속하게 함께 이슈들을 해결할 수 있으며 조율 과정은 훨씬 순조롭고, 빠르고, 시운전에서도 고비용의 오류 및 누락, 재작업, 지연이 크게 줄어들었다. 뿐만 아니라 감사들은 언제 어디에서든 각 과제 및 오브젝트에 대한 상세한 진행 보고서에 접근할 수 있기 때문에 거의 완성된 방과 바닥(95% 완성)의 핸드오버가 정확하고 효율적으로 진행될 수 있다. BIM 모델이 완전한 범위의 혜택을 제공하고 완전히 투자에 대한 보상을 해주는 것은 오로지 건물의 전체 생애주기에 대해서라는 점을 주지해야 한다. BIM 모델은 O&M 비용을 절감하고 예방적 유지보수 및 효과적 정비를 통해 헬스케어 제공의 품질을 끌어올리며 자동운반차(AGV) 이용을 가능케 해 운영비용을 감축한다.

사전조립 전략도 시공에 강력한 긍정적 영향을 미쳤다. 비용을 절감하고 물류의 이동을 용이하게 만들었을 뿐 아니라 설치를 가속화하고 건물의 품질을 개선하며 직원의 건강과 안전을 향상시켰다. 사전조립 욕실 모듈은 이러한 장점들을 잘 보여준다. 전통적으로 욕실의 마무리 공사는 바닥판, 타일, 핸드레일, 수건 걸이, 세면대, 샤워 유닛 등 수많은 다양한 수작업의 투입을 요하고 여러 건축 요소들이 아주 작은 방에 적용되어야 하기 때문에 지연 및 품질 문제가 초래되는 경우가 매우 많다.

지속가능성에 있어서, 스칸스카는 스톡홀름 시위원회의 요구에 따라 스웨덴의 환경친화적 건물 협회 인증(Green Building Council certification (Miljöbyggnad))의 조건을 충족시킬 뿐만 아니라 세계에서 가장 자연친화적인 건설사가 되겠다는 포부에 따라 실제로 그 이상을 해내고 있다. 주 병원 건물의 일부가 이미 완공된 상태에서 NKS는 사전 Miljöbyggnad 골드 등급뿐만 아니라 유럽 병원건물 중 최초로 LEED 골드 등급(병원의 첫 번째 부분에 대해 받은 등급으로 건물 전체가 완공된 후에 검증을 받아야 한다)도 받았다.

이 건물은 정상 운영 시에 단열 기능을 제공하고 표면 수를 유지하는 초록 지붕뿐만 아니라 열 회수 시스템과 지열 플랜트(병원의 냉난방 수요의 65% 충족)를 갖추어 기후중립적인 건물이 될 것이다. 병원의 에너지 소비량은 110kWh/m2로 현 건축법규에 따라 건축한 비슷한 건물에 비해 40% 적은 에너지를 필요로 한다. 구매하는 에너지는 재생 에너지원을 이용할 것이다. Miljöbyggnad 인증은 환경보호뿐만 아니라 충분한 채광과 독성 오염물질 차단 등 건강한 실내 환경도 평가 기준이 된다는 것을 주지해야 한다. 프로젝트 팀은 논란의 여지가 있는 자재를 제거하기 위해 스웨덴의 Schedule 19 인증과 Byggvarubedömningen(계약 요건의 일부 – 건축자재 평가)을 지침 삼아 공급업체들과 긴밀하게 협력했다. 예를 들어 이들은 PVC가 없는 바닥재를 확보했으며 대량 발주로 인해 다양한 색상의 생산이 촉진되었다.

BIM 모델이 완전한 범위의 혜택을 제공하고 완전히 투자에 대한 보상을 해주는 것은 오로지 건물의 전체 생애주기에 대해서라는 점을 주지해야 한다.

혁신의 장벽과 솔루션
엄청나게 복잡하고 까다로운 프로젝트가 기술적 혁신에 크게 의존할 경우 그러한 혁신의 성공적인 실행은 주요 이해당사자 간 효과적인 지식 교류, 프로젝트 파트너 간 실용적 협업, 공급업체 간 스킬 구축에 의해 좌우된다.

자본재 프로젝트는 2008년 입찰 프로세스와 2010년 파이낸셜 클로징(financial closing)부터 2017년 완공(그리고 2040년까지 O&M)에 이르기까지 아주 오랜 기간 동안 지속된다. 따라서 프로젝트 팀은 수용적이고 유연해야 했으며 특히 새로운 기술들의 통합에 관해서는 더욱 그러했다. 앞서 소개했던 BIM 솔루션을 다시 생각해보자. 기술적 발전과 비용 절감 덕분에 직원들은 이제 모바일 디바이스를 이용하여 현장에서 바로 BIM 모델에 접근할 수 있다. BIM 360 Field 솔루션은 실제로 2015년 중반에야 NKS에 도입되었는데 주 병원 건물의 첫 번째 부분을 핸드오버한 지 얼마 되지 않아서였다. 이 기술로 인해 현재 프로젝트 관리자들은 주당 250 개의 방을 점검하고 승인할 수 있게 되었으며 이는 8년 전에는 상상조차 할 수 없었던 놀라운 속도이다.

소프트웨어 도입의 견인차 역할을 한 것은 스칸스카의 Completion Manager 클라이브 하워드(Clive Howard)였는데 그는 이전 프로젝트들에서 클라우드 기반 스내깅 솔루션을 접한 경험이 있어 이 기술이 이처럼 복잡한 프로젝트의 시운전을 준비하고 처리하는 데 엄청난 도움이 될 것이라는 것을 알고 있었다. 앞선 프로젝트에서 얻은 개인적인 경험을 전수하는 것은 NKS 프로젝트의 주요 테마로 부상했으며 스칸스카는 신중하게 이를 조율했다.

시공 계약은 스칸스카 스웨덴과 영국에서의 병원 프로젝트 경험을 살릴 스칸스카 영국 간의 합작회사인 스칸스카 헬스케어(Skanska Healthcare)에 주어졌다. 영국에서 민관 파트너십 병원 프로젝트 경험이 있는 울프 노렌(Ulf Norehn)이 프로젝트 기업 스웨디시 호스피탈 파트너의 상무이사로 임명되었다. 더 광범위하게는 세계 각국 출신의 스칸스카 직원들(특히 영국, 미국, 노르웨이, 폴란드)이 다른 나라에서 쌓은 BIM 프로젝트 경험을 NSK 프로젝트에 적용했으며 앞으로는 역지식전수가 일어나 NKS의 경험을 다른 스칸스카 프로젝트들에 기여하게 될 것이다.

NKS 프로젝트 내에서는 인력이 다음 단계로 이동함으로써 체계적인 학습이 일어난다. 특히 주 병원 건물의 첫 번째 부분(4단계)에서 도출된 교훈은 이제는 5단계에 적용되고 있으며 4단계가 실제로 완료되기도 전에 모든 나머지 건설 작업을 원활하게 만들고 있다. 간단한 예로 현재 화재안전 컨설턴트들은 잠재적 이슈들을 조기에 파악하기 위해 첫 번째 일반 감사에 참여하고 있다(이전 단계들의 주요 지연 원인 제거).

프로젝트(그리고 산업 전체)에서 BIM 실행 상 주요 도전과제 중 하나는 하도급자들의 다양성이다. 많은 소규모(단순분야) 도급자와 공급업체들은 경쟁사 표준과 데이터 포맷을 가진 경쟁 BIM 시스템을 감당할 스킬 세트와 재원은 차치하더라도 기본적인 BIM에 투자할 여력도 부족한 실정이다. 따라서 하도급자와 공급업체들이 BIM을 채택하도록 만들기 위해 스칸스카는 그들에게 BIM의 혜택에 대해 설득하고 BIM 활용에 대한 교육 강좌를 제공하는 등 많은 노력을 기울여야 했다. 앞으로 BIM 경쟁력은 하도급자와 공급업체 선정 기준이 될 것이며 계약서에 명시적으로 포함될 것이다.

열린 소통을 장려하고 리스크 및 오류에 대한 투명성을 강화하는 데에 많은 노력이 투입되었으며 이는 누군가를 탓하려는 것이 아니라 문제가 심각해지고 비용이 더 들기 전에 이슈를 파악하여 함께 이를 해결하기 위함이었다. 이에 따라 하도급자와 공급업체들은 더 개방적, 협조적이 되었으며 이제는 그 혜택을 실감할 수 있다. 예를 들면 완료된 작업의 사진을 추가하고 디지털로 승인함으로써 현장 손실(흔한 문제임)을 문제의 원인으로 들 수 있는 것이다.

건설업 전체의 주요 도전과제 중 하나는 자산의 생애주기 비용을 줄이는 것이다. 보통, 도급자의 책임은 시공 단계가 종료될 때 끝이 난다. NKS에서는 2040년까지 유효한 장기 민관 파트너십 계약이 장기적 관점의 필요성을 부각시켰다. 유용했던 조치 중 하나는 시설 관리사인 쿠어 서비스 매니지먼트의 조기의 적극적인 참여를 확보했다는 것이다. 시설관리사는 종종 기정 사실이 되어버린 상황에 부딪히게 되나, 쿠어는 프로젝트의 설계 단계에서 운영자의 전문성을 훨씬 일찍부터 기여할 수 있었다. 또한 회사는 포괄적 BIM 모델의 지원을 받으면서 O&M 단계에 착수할 수 있을 것이며 이는 병원 부문에서는 전례가 없는 일이다.

효과적인 협업을 통한 장기 비용절감의 한 예는 IT 상황의 변화이다. 원 계획에는 다양한 물리적 서버들(각 건물제어시스템마다 하나씩)이 구체적으로 기술되어 있었으나 수정 계획에 따르면 표준화된 가상 서버들이 있는 공동 플랫폼이 공동 스토리지와 백업 솔루션으로 보완된다. 이러한 통합은 운영기간 동안 IT 비용을 절감해줄 것이나 예산에 편성되어 있지 않아 쿠어 서비스 매니지먼트와 스칸스카는 공동으로 추가 비용을 부담하기로 합의했다.

모든 BIM 프로젝트에 있어 반복적으로 나타나는 문제는 표준화된 데이터 포맷 및 시스템의 부재이다. NKS에서는 약 400명의 설계 컨설턴트들이 참여하여 모두 각자의 선호 시스템에서 작업했다. 이러한 각 시스템의 인풋은 하나의 모델로 통합되어야 했다. 단일 데이터 표준을 갖춘 BIM 모델은 시공 단계에서 O&M 단계로의 순조로운 전환을 가능케 했지만 원래의 설계 컨설턴트가 향후에 설계 측면들을 조정하도록 요구 받을 경우에는 다른 포맷과 씨름하게 될 수도 있다.

엔지니어링 및 건설 부문 내 최근의 혁신적 변화의 속도는 헬스케어 부문에 영향을 미치고 있는 빠른 변화, 특히 헬스케어 장비, 프로세스, 고객사 수요의 지속적인 변화 속도에도 못 미치고 있다. 이에 따라 NKS 프로젝트에 다양한 문제들이 떠올랐다. 예를 들면 스톡홀름 시위원회는 여러 번에 걸쳐 무거운 의료 장비의 이동을 요구했다. 그러한 변화를 예상하여 건물은 유연성을 갖추도록 설계되었고 용도의 변경을 즉각적으로 수용할 수 있다. 몇 가지 예를 들자면, 수직 내력기둥이 건물의 양 끝에 있어 방의 레이아웃은 상당히 쉽게 조정될 수 있다. 건물 파사드의 일부는 큰 설비를 빌딩 안으로 들여와야 한다거나 아니면 밖으로 옮겨야 할 경우 상당히 쉽게 움직일 수 있다. 슬라브는 무거운 의료기계가 급하게 재배치 되어야 할 경우(MRI 스캐너는 10톤 이상 나갈 수 있음)에 대비하여 빌딩 전체에 걸쳐 충분히 강화되어 있다. 또한 파이프와 배선은 내장된 초과 용량 20%가 있어 향후 초과 수요 또는 혁신적 이용이 가능하도록 했다.

시사점
– 시설 관리자 또는 운영자를 프로세스에 일찍부터 참여시켜 생애주기 성과를 개선하도록 한다.
시설 관리자 쿠어 서비스 매니지먼트를 선정하여 신속하게 참여시킨 것은 계획 수립자들이 프로젝트에 대해 전체적인 생애주기적 관점을 취하고 각 단계 사이, 특히 시공 단계와 O&M 단계 사이의 전환을 용이하게 만드는 데 도움이 되었다.
– 국가, 프로젝트, 프로젝트 단계 전반에 걸쳐 인력 로테이션을 실시하여 지식 전수를 향상시킨다
혁신은 이를 선도하고 실행하는 사람들이 자신의 전문성을 계속해서 증대하고 이를 다른 사람들과 공유할 때 가장 효과가 크다. NKS 프로젝트는 다른 지역에서 유사한 프로젝트의 BIM 경험이 있는 직원들을 파견함으로써 지식 교류를 활성화하고 새로운 기술의 실행을 최적화했다.
– 프로젝트의 전체 생애주기와 이해당사자 전반에 걸쳐 BIM을 구현하여 혜택을 극대화한다
모든 BIM 모델은 선행투자를 필요로 하며 그 혜택은 프로젝트의 생애주기 전반에 걸쳐 분산되어 있다. BIM은 핸드오버와 시운전을 가속화하고 개선한다. 도급자와 시설 관리자가 모델에 공동 투자하는 것이 중요하며 계획 수립자들은 그러한 목표에 걸맞는 자금조달 메커니즘을 모색해야 한다.
– BIM의 혜택에 대해 공급업체 및 하도급업체를 교육하고 이들이 BIM을 효과적으로 이용할 수 있도록 교육 강좌를 제공한다
프로젝트는 BIM 같은 도구가 얼마나 강력한 효과를 낼 수 있는지, 특히 그러한 도구가 하도급업체와 공급업체에 의해 이용될 때 더욱 그러하다는 것을 잘 보여주었다. 이들에게 BIM 모델의 혜택에 대해 납득시키고 그들의 우려사항을 공개적으로 논의하며 필요하다면 관련 자금조달과 교육을 지원하는 데에 많은 노력을 기울이는 것은 그만한 가치가 있다.

몰라디 컨스트럭션 시스템(Moladi Construction System): 탄자니아의 법원 프로젝트

저기술의 확장성 있는 저가형 건물 솔루션을 통해 사회적 인프라의 개선과 확대를 도모한다.

도전과제
많은 개발도상국들과 마찬가지로 탄자니아는 사회적 인프라를 업그레이드하고 소득 피라미드의 최하층에 있는 사람들에게 저가형 주택을 제공해야 한다.

탄자니아는 지난 10년 간 연 7% 이상의 강력한 경제 성장을 이루었다. 그러나 많은 아프리카 이웃국가들처럼 탄자니아는 사법 시스템 등 공공 서비스 접근성 측면에서 낙후되어 있다. 탄자니아 법무부에 따르면 이 나라는 3,115개의 법원이 부족하다. 많은 농촌 지역에서 법원 건물 자체가 있었던 적이 없었을 뿐 아니라 어떤 건물들은 열악한 상태로 인해 폐쇄되어야 했다. 정부는 세계은행의 지원을 받아 현재 사법 시스템에 대한 접근성을 확대하는 것을 목표로 하고 있다. 이에 따라 수백 채의 법원을 건설하고 이동 법원을 시험하는 계획이 진행 중이다. 빠듯한 예산과 촉박한 일정으로 인해 정부는 이러한 추가적 자산의 건설에 대한 비용효과적인 솔루션을 모색하고 있다. 물론 탄자니아가 처한 사회 인프라 이슈에 법원의 부족만 있는 것은 아니다. 더 중요한 것은, 2012년 인구총조사에 따르면 탄자니아가 3백만 채라는 엄청난 주택부족 문제에 처해 있으며 특히 최저소득층에서 문제가 심각한 수준이라는 점이다.

세계적으로 저가형 주택에 대한 필요성은 많은 개발도상국 및 신흥 경제국의 강력한 인구 증가율, 기준 이하 또는 비정규 도시 거주시설(“슬럼”)에 살고 있는 수많은 사람들, 아프리카에서 매일 약 4만 명이 도시로 이주하고 있는 등 지속적인 도시화라는 몇 가지 메가 트렌드로 인해 더욱 부각되고 있다.

산업화된 국가에서 저가형 주택에 대한 일반적인 접근방식은 건축 구성재를 사전 조립하는 것이다. 그러나 많은 개발도상국에서는 열악한 도로 사정으로 인해 그러한 대안이 실용적이지 않고 심지어 일반적인 기존 건설방식에 문제를 일으키기도 한다. 벽돌이 공장에서 공사장까지 운반 도중에 손상될 수 있는 것이다. 따라서 개발 도상국에 적합한 새로운 맞춤화 솔루션, 즉 저비용이면서도 현지 공급사슬에 적응된 솔루션에 대한 필요성이 대두된다.

아이디어
소셜 인프라 건물 및 주택을 위한 확장 가능한 저기술의 저가형 건설 솔루션, 즉 현지 자재 및 노동력을 이용하여 현지 경제를 활성화는 솔루션을 구상하고 실행한다.

몰라디는 1986년 남아프리카공화국의 기업가 헨니 보우츠(Hennie Botes)가 기존의 건설 방식을 주택에 대한 더 쉽고 저가형의 접근방식으로 대체하겠다는 목표로 설립했다. 보우츠는 건설사나 건설 엔지니어로 교육받은 사람이 아니어서 일반적인 상식에 구애를 받지 않았다. 그의 눈에는 전통적인 벽돌 놓기 과정이 얼마나 번거로운지 보였고 다른 대안이 없다는 것을 받아들일 수 없었다. 자신을 사회적 기업가라고 소개하는 그는 몰라디를 더 큰 사업, 즉 소득 최하층에 있는 사람들에게 쉼터를 제공하는 포괄적인 방법을 찾고 더 넓은 의미로는 현지의 미숙련 노동력을 이용하여 지역사회를 활성화하는 것의 일환으로 보고 있다.

몰라디 컨스트럭션 시스템에는 경량 플라스틱 거푸집이 이용되는데 이는 (특허받은MoladiChem 접착제로 인해 빨리 굳는) 발포 모르타르로 채워져 집 전체를 현장에서 주조할 수 있다. 거푸집 자체는 제거, 재사용, 재활용이 가능한 30 x 10-20 cm 사출 플라스틱 패널들을 이어서 조립된다. 일단 기초공사가 이루어지면(몰라디는 부력 기초(floating raft) 종류를 선호한다) 건물은 이틀 만에 완공될 수 있다. 첫째 날에는 거푸집 패널이 조립된다. 파이프와 배선뿐 아니라 창문 틀과 문 틀이 중공벽 내에 설치된다. 현지 건축 법규를 준수하기 위해 보강철근이 더 추가될 수 있으며 마지막으로 몰드가 특수 모르타르로 채워진다. 속도는 놀라울 정도다. 40평방미터의 주택을 지으려면 18명의 작업자로 이루어진 한 팀이 두 시간이 채 못 되는 시간 안에 거푸집을 세우고 또 두 시간 정도 걸려 모르타르를 타설한다. 둘째 날에는 이후의 사용을 위해 거푸집이 제거되고 벽은 시멘트질 수성 페인트로 도색되며 조명 및 위생 설비가 설치되고 기타 마감 작업이 이루어진다. 시공 프로세스는 단 한 명의 몰라디 감독관이 모니터할 수 있으며 감독관은 공사 경험 또는 특수한 공사 스킬이 없는 현지 작업자들에게 현장 교육 및 지원을 제공한다.

몰라디의 시스템은 일반적으로 소규모의 저가형 주택이 연상되지만 다층 건물뿐 아니라 학교, 병원, 또는 법원 등 광범위한 다양한 인프라 자산에도 적용될 수 있다. 거푸집에 사용되는 소형 플라스틱 패널은 여러 용도로 이용될 수 있고 작업자들은 프로젝트의 구체적인 니즈에 맞춰 거푸집을 쉽게 조정할 수 있다.

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“실업자를 교육시켜 홈리스를 위한 집을 짓는다”
헨니 보우츠, 창립자/CEO

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광범위한 탄자니아 시장 조사(Ardhi 대학에 의해 실시)는 몰라디 시스템이 법원 부족 문제에 가장 비용효과적인 솔루션을 제공했음을 확인했다. 몰라디는 주 법원 건물뿐만 아니라 한 개 및 두 개의 법정이 있는 건물, 두 개 및 세 개의 침실을 갖춘 판사 및 법원 직원용 사택 등 다양한 현장 상황 하에서 테스트될 수 있는 프로토타입의 건축을 요청 받았다. 첫 번째 몰라디 법원(약 1,200 평방미터 규모)은 최근 키바하에 개원했으며 개원식에는 탄자니아 수상이 참석하였다. 이러한 성공을 바탕으로 몰라디 탄자니아는 전국에 지방 법원 11개소를 추가로 건설하는 인가를 받았다. 향후 5년간 정부는 총 120개의 지방법원을 지을 계획이다. 몰라디는 경쟁력 있는 가격, 사회적 인정, 현지 경제 및 고용에 미치는 긍정적인 영향, 그리고 마지막으로 세계은행과의 신뢰받는 관계의 관점에서 볼 때 입찰 프로세스에서 낙찰되기에 유리한 위치에 있다.

다음은 키히바 법원 프로젝트의 몇 가지 세부사항이다. 전통적인 온통 기초 및 줄 기초공사(raft and strip foundation) 후 현지에서 고용한 25명으로 구성된 그룹에 의해 시공되었으며 이들 중 다수는 여성과 실업자들이었다. 이 그룹은 몰라디 탄자니아에서 파견된 2인조 팀과 거푸집 패널 조립 및 완성된 거푸집 세우기, 창문 및 문 틀의 위치잡기, 배선 및 강구조 삽입, 모르타르 타설 등 몰라디의 표준 건축 기법들을 단기간 내에 성공적으로 마스터한 5명의 대학생에게 교육을 받았다. 거푸집 패널과 MoladiChem은 남아프리카공화국의 몰라디 공장에서, 바닥 타일은 다른 남아공 공급업체에서 조달되었다. 창문 및 문, 강구조, 지붕공사, 모르타르용 시멘트 및 모래 등 다른 모든 건축 자재 및 구성물은 현지에서 조달되었다. 훈련된 작업자들은 이제 다른 프로젝트에서 신규 작업자들에게 훈련을 시켜줄 것이며 이를 통해 훈련된 몰라디 작업자들의 수는 꾸준하게 늘어나 감독 필요성도 줄어들 것이다.

법원 프로토타입의 초기 성공 이후 몰라디 탄자니아는 치안판사 직원 사택, 추가 공무원 사택, 경찰서 및 부속 경찰 사택의 건설을 위탁 받았으며 이 모두는 현지지역개발과 지역사회의 자율적 발전을 지원한다는 몰라디의 핵심 목표와 일맥상통한다.

영향
당연히 이러한 건물들은 고품질이며 놀랍도록 빠른 속도와 낮은 비용으로 낮은 환경적 영향을 미치고 현지 경제 발전에 기여하고 있다.

몰라디 컨스트럭션 시스템의 주요 장점은 생산의 속도 및 용이성, 낮은 비용 및 환경적 영향, 최종 제품의 품질, 현지 지역사회에 혜택을 주는 현지화된 공급사슬이다.

비용의 경우 현지 노동력을 채용하고 거푸집을 재사용함으로써 몰라디는 전체 프로젝트비용을 매우 낮은 수준으로 유지한다. 몰드 안에 배관 및 전기 설치를 포함시켜 벽표면 마감을 불필요하게 만드는 몰라디 벽시공 프로세스 덕분에 비용은 더욱 절감되고 변경도 방지된다. 1,200 평방미터의 키히바 법원은 총비용 30만 달러(부가세 18% 포함), 즉 1평방미터 당 250달러에 지어졌는데 이는 기존 방식과 경쟁 입찰가의 절반 정도밖에 되지 않는다. 플라스틱 거푸집 패널의 현지 생산이 시작되면 비용은 훨씬 더 내려갈 것이다. 이러한 초저비용은 소득이 매우 낮은 사람들을 돕는 데에 매우 중요한 역할을 한다. 몰라디 컨스트럭션 시스템의 또 다른 주요 장점은 비용 투명성이다. 플라스틱 거푸집의 사용은 사전에 자재량과 필요 작업 시간을 산출하기가 매우 쉽다는 것을 의미한다.

속도에 관해 말하자면, 기존 건축 방식을 이용했다면 키히바 법원을 완공하는 데 삼 년이 걸렸을 수도 있다. 몰라디 방식으로는 6개월 밖에 걸리지 않았다. 사실, 초기의 필수적인 테스트와 교육, 그리고 남아공에서 거푸집을 수입해오는 데 따른 관세 등 초기의 문제들이 없었다면 훨씬 더 빨랐을 것이다. 두 번째 법원은 경량 플라스틱으로 만들어져 운반이 쉬운 재사용 거푸집 덕분에 시작부터 끝까지 불과 4개월 밖에 소요되지 않았다. 뿐만 아니라 프로젝트는 작업자들이 이전에 쌓은 경험의 덕을 많이 보았다. 앞으로 비슷한 건물들은 완공까지 삼 개월도 채 걸리지 않을 것으로 예상된다. 2016년 말까지 총 6 개의 법원을 완공할 계획이다.

품질의 측면에서 보면, 신속하고 비용효과적인 건설 프로세스를 위해 품질의 하락이 있어야 하는 것은 아니다. 몰라디의 건물은 내구성을 갖추도록 시공된다. 30년 전 회사의 초창기 건물들은 여전히 회복탄력성이 있으며 아직 쓸만하다. 주조 벽체는 7 – 15 newton/mm2 의 강도를 가지고 있어 전통적인 기존 건축 구조에 비해 상당히 강한 편이다. 이 기술은 광범위한 테스트를 거쳐 남아프리카 공화국 표준청 및 탄자니아 표준청을 포함해 몇 개의 국가건축당국 인증을 받았다. 파나마 대학이 실시한 테스트 결과에 의하면 구조 측면에서도 내진 설계가 매우 잘 되어 있다.

환경적 영향 측면에서 몰라디 시스템은 현지 자재를 조달하고 열물성(thermal properties)을 최적화하며 재사용가능한 몰드를 채택함으로써 환경적 영향을 최소로 유지한다. 몰라디 건물은 비슷한 크기의 전통적인 기존 건축방식의 건물(이산화탄소 집약적 벽돌 생산 때문에)에 비해 약 50% 더 적은 양의 이산화탄소를 배출한다. 경량 거푸집은 인근 프로젝트에서 최대 50회 재사용될 수 있어 운반 및 제조 관련 비용(조립 거푸집은 현장 간 운반이 매우 용이하다)뿐 아니라 이산화탄소 배출도 감소시킨다. 플라스틱 패널은 재활용도 가능하며 일반적으로 변기 시트로 재활용된다.

마지막으로 지역 경제에 미치는 영향에 대해서는, 수작업 및 현장의 노동력 감소를 위해 사전조립 및 사전제작을 이용하는 다른 저가형 주택 솔루션과는 대조적으로, 몰라디 시스템은 특별히 노동집약적이고 저기술이 되도록 설계되어 현지고용 기회 제공을 촉진한다. 기계적 주조법이 적용될 수 있으나 몰라디는 기계 주조 대신 수작업 모르타르 타설을 요구한다. 몰라디는 문과 창문 등 건축 구성재의 현지 공급 사슬과 조립 라인을 증강하기 위해 노력한다. 콘크리트 타일과 보도블록은 마을에서 사용되도록 현장에서 주조될 수 있다. 경량 패널이라는 점과 무거운 물체를 들어올릴 필요가 없는 점을 고려하면 노동력은 쉽게 현지에서 채용되어 훈련될 수 있으며, 작업자들 중 다수가 여성이다(여성 노동자가 남성보다 더 신뢰할 수 있는 것으로 입증되었다). 키바하 법원의 경우 25명의 현지 작업자들은 지붕공사 마감을 위해 현지 하도급자에 인계되기 전에 모든 거푸집 및 벽세우기 작업을 완성했다.

몰라디의 솔루션에는 턴키 모델보다는 빌딩 시스템이 수반되기 때문에 확장이 가능하다. 이 시스템은 아프리카 20개국에 수천 채를 짓는 데 이용되었다(예: 남아프리카공화국, 나이지리아, 탄자니아), 남아시아(스리랑카), 라틴아메리카(멕시코의 이층 건물, 파나마)) 몰라디는 현재 저가형 주택이 부족한 영국 및 기타 산업화 국가에 진출할 준비를 하고 있다. 몰라디 시스템의 미덕 중 하나는 필수적인 보강구조를 주형에 통합시킴으로써 현지 건축 법규 및 상황에 쉽게 적응될 수 있다는 점이다. 현재, 시스템은 단층 또는 이층 건물에 국한되어 있지만 몰라디는 다층 건물에 맞는 자격을 획득하는 것을 목표로 시공 프로세스와 모르타르를 업그레이드하기 위해 엔지니어들과 협력하고 있다.

혁신의 장벽과 솔루션
기존의 건설업이 보여준 저항과 현지 지역사회가 나타내는 회의적 시각은 모델 하우스를 지음으로써 대응할 수 있다. 공급 부족과 설계상의 도전과제는 현지 공급사슬을 개선하고 처음부터 몰라디 건축 기술을 통합시킴으로써 해결될 수 있다.
몰라디 솔루션을 확대 적용하는 일은 쉽지 않을 것이다. 개발자와 고객사들은 새로운 건축기술에 대한 회의적 시각이 있는 한편, 정부에 로비를 하는 등의 방법으로 기득권을 보호하는 데 골몰하는 전통적인 건설 및 조적 산업의 저항도 있다. 몰라디의 대응법 중 하나는 모델 하우스를 세워서 기술의 장점을 설명하고 고객사를 설득하는 것이다. 일단 몰라디 철학이 관심을 얻기 시작하면 회사는 현지인들이 디스트리뷰터가 되어 함께 작업하는 것을 목표로 한다. 탄자니아의 경우, 사회적 기업가 아베이드 재거(Abeid Zagar)는 포트 엘리자베스에 있는 몰라디의 남아공 공장 방문 시에 매료되었으며 그 결과 이 기술의 지지자가 되었다. 그는 2010년부터 모델하우스에 투자했으며 몰라디가 법원 프로젝트에 선정되는 데 기여했다.

그러나 개발자들의 저항에서 비껴나기 위해 몰라디는 비즈니스 모델에 어느 정도의 조정을 가해야 했다. 남아공에서 몰라디는 현재 자금조달 포함 턴키 모델을 채택하여 건물을 개발하고 있다. 이러한 조치는 남아공에서처럼 공급사슬이 성숙하고 쉽게 접근 가능할 때에만 가능하다.

혁신적 건설 프로세스의 또 다른 장벽은 규제 장벽이다. 몰라디는 많은 나라에서 신속하고 적극적으로 규제 당국의 승인을 모색하고 획득했다. 앞서 언급했듯이 몰라디의 기술은 현재 남아공과 탄자니아의 표준청 인증을 받은 상태이다. 회사는 탄자니아의 국가주택원(National Housing Institutions)에 공식 도급자로 등록되어 있으며, 건물을 담보로 몰라디에 대출을 제공해주는 탄자니아의 트랜스내셔널 뱅크(Transnational Bank)와 파트너십을 맺고 있다.

정부의 관점에서 보면 몰라디의 특별한 강점 중 하나는 원스탑 구매가 가능하다는 것이다. 몰라디의 챔피언팀(Champion Team)들은 엔지니어, 도시 계획가, 건축가, 재생에너지 전문가 등 광범위한 전문가들을 한 자리에 모아 농촌지역 개발에 대한 전체적인 비전과 솔루션을 제공한다.

몰라디의 또 다른 장벽은 사회적 수용이다. 이는 어떠한 저가형 주택 솔루션이라도 부딪히게 되는 장벽이며, 특히 솔루션이 해외에서 수입된 것이라면 더욱 그러하다. 탄자니아와 많은 다른 아프리카 국가에서 사람들은 조립건축 방식에 대해 매우 회의적인 시각을 보이는 경우가 많을 것이다. 예를 들어 석고보드는 강도 및 전천후 기능 측면에서 성능이 떨어지는 것으로 인식되어 건설현장 방문자들은 벽을 두드려 보아 튼튼함을 확인해보려는 경향을 보인다. 그러나 몰라디의 주조조직은 전통적인 건축방식의 벽체와 동일한 안전하고 튼튼한 소리를 내기 때문에 즉각적인 인정을 받는다. 사실, 대부분의 사람들은 주조벽체의 마감에 너무나 만족한 나머지 표면을 매끄럽게 하는 작업이나 페인트칠을 요청하지도 않는다.

몰라디는 현지 지역사회를 위한 혜택을 극대화함으로써 더 많은 사회적 수용을 얻는다. 몰라디의 프로젝트들은 모든 자재를 현지에서 조달하며(거푸집 제외) 현지 작업자를 고용한다. 앞서 언급했듯이 시공 프로세스는 특별히 노동집약적으로 설계되어 특수한 스킬이나 기술을 요하지 않고 현지 지역사회에 고용을 제공할 수 있다. 더욱이 몰라디의 채용 전략은 현지인과 갈등을 피하도록 설계되어 있다. 훈련 기간 동안 관찰자는 가장 의욕적이고 손재주가 있는 교육생을 파악한다. 그러한 교육생들은 이후에 십장으로 임명되며 일단 임명이 확실시 된 후에는 더 이상 몰라디의 개입 없이 자신의 팀을 선발할 수 있다.
작업자들은 프로젝트별로 계약되지만 이들의 이후의 고용에 대한 전망은 좋은 편이다. 이들은 초기의 훈련으로 인해 다른 현장에서 일할 수 있는 준비가 되었고 많은 경우 새로운 프로젝트에 배치되어 그곳의 작업자들을 교육하게 된다. 그리고 몰라디의 사업 확장 속도로 볼 때 새로운 현장이 부족할 일은 없어 보인다. 실제로 몰라디의 현지 지역사회를 경제적으로 활성화시킴으로써 얻은 흥미로운 결과 중 하나는 몰라디 주택 수요가 증가하고 있다는 점이다. 또 다른 긍정적인 효과는 각 현지 지역사회가 프로젝트와 통합되어 있다는 인식, 그리고 주인의식이 있어 건설 현장의 도난 사건이 줄어든다는 것이다.

탄자니아와 같은 국가에서 몰라디가 처한 또 다른 도전과제는 현지 공급사슬이다. 적어도 남아공의 경우 몰라디는 플라스틱 거푸집, 창틀, 문틀, 지붕타일의 생산을 포함한 완전한 공급사슬을 개발해냈다. 그러나 현지 생산능력은 증강되어야 한다. 남아공에서 자재를 수입해오는 것은 비용이 많이 들 뿐 아니라 시공에 심각한 지연을 초래할 가능성이 높다. (키바하 법원은 수입관세 문제에 처해 결국에는 대안 자재를 찾을 수 밖에 없었다.) 탄자니아에서는 현지 거푸집 생산 공장에 대한 협상이 진행 중이며 몰라디는 단고티 시멘트(Dangote Cement)와의 협업을 고려하는 등 현지 공급업체들과, 창문, 문, 바닥 타일, 시멘트 등에 대한 얼라이언스를 수립하고 있다. 디스트리뷰터 및 여타 중개인을 건너뜀으로써 몰라디는 비용을 훨씬 더 절감할 수 있을 것이다.

마지막으로 설계 측면의 도전과제는 몰라디 시스템이 표준화된 플라스틱 거푸집 패널(30×10/20 cm)을 이용하기 때문에 새로운 설계에 한계가 있고 어떤 경우에는 기존 설계와 충돌할 수 있다는 점이다. 예를 들어 탄자니아 법원 프로토타입의 경우 일부 일반 설계는 이미 제안이 되었던 것이어서 허용 가능한 벽 높이(30cm씩 증가)와 벽 길이(10cm 증가)를 준수하기 위해 조정되어야 했다. 벽 높이는 기존 시공방식에 비해 몰라디의 벽이 상대적으로 얇기 때문에 제약을 받는다. 건물 설계 상의 이러한 사소한 변경사항들은 창문과 문의 사이즈에 영향을 미칠 수 있다. 이에 따라 몰라디는 계획수립 단계에서부터 프로젝트의 모든 단계들을 통합하여 몰라디 시스템의 장점을 최대한 활용하고 고비용의 재작업 또는 마지막 순간의 공급 변경을 방지하도록 주의를 기울인다.

시사점
– 솔루션을 현지 상황에 맞게 적응시키고 시장 요구사항에 따라 서비스를 개발한다.
어떠한 경우에는 최상의 솔루션이 (많은 수작업 노동을 수반하는) 저기술일 수도 있고 현지에서 조달될 수도 있다. 그러한 솔루션은 몰라디의 경험이 보여주었듯이 진정한 확장성이 있다.
– 기술의 잠재력뿐만 아니라 솔루션의 외관과 느낌(look and feel)을 시연하는 프로토타입을 만든다.
저가형 건축에 대한 어떠한 혁신적인 접근방식도 회의론을 불러일으킬 가능성이 높다. 사람들이 실제로 보고 만져볼 수 있는 프로토타입을 건축함으로써 몰라디는 사람들의 마음을 얻고 사회적 인정도 받았다.

– 규제당국 및 정부와 긴밀하게 협력하여 공식 승인과 지지를 획득한다
전통주의자들의 저항과 회의론에 맞서 기업은 정부 및 규제당국의 인증을 획득함으로써 자사의 새로운 기술을 검증해 보일 수 있다. 이러한 공식적인 인증은 공공조달 프로젝트의 길을 터준다.
– 더 광범위한 생태계, 특히 전담 공급사슬을 구축하여 솔루션이 제대로 효과를 내도록 한다.
현 상황을 타개하는 접근방식은 일반적으로 차별화된 공급, 스킬, 프로세스를 요한다. 효율적인 현지 공급사슬을 개발하는 것은 몰라디 같은 저스킬, 저기술 솔루션에 있어서도 성공적인 혁신 실행의 관건이다.

– 기존 기업들의 저항을 극복하려면 현재 인정되는 비즈니스 모델을 조정하는 것이 필요할 수도 있다
몰라디의 원래의 매우 중요한 미션은 저가형 건축기술(특히 플라스틱 거푸집 및 MoladiChem)을 제공하고 지속적으로 시스템을 고도화하며 제품을 최적화하는 것이다. 그러나 남아공에서 현지 개발자들의 결연한 저항과 회의론에 부딪힌 몰라디는 턴키 솔루션도 제공함으로써 건설 가치사슬을 따라 전방통합(forward-integrate)하는 것을 선택했다.

– 해결해야 할 문제에 대해 전체적 관점에서 생각하고 포괄적인 솔루션을 모색한다
사회적 기업가로서 헨니 보우츠는 항상 그의 건축 솔루션을 더 큰 일, 즉 지역사회 발전의 일환이라고 생각해왔다. 프로젝트는 쉼터를 제공할 뿐만 아니라 사회적 인프라와 고용기회를 통해 현지 지역사회의 삶을 개선해야 한다. 이를 위해서는 재생 에너지 통합 조치뿐만 아니라 주택 및 사회적 인프라(학교, 병원, 법원) 등 모든 마을들의 계획수립도 반영함으로써 정부를 위한 원스탑 샵 역할을 하는 전체적인 솔루션이 필요하다.

부르즈 할리파(Burj Khalifa)

건축 자재 및 기법의 혁신을 활용하여 세계 최고층 건물이자 상징적 랜드마크를 건설하다

도전과제
수직도시라는 컨셉에 걸맞는 기록적 높이의 마천루 비전과 이 비전을 실현하는 것은 다른 일이며 이는 끈기와 독창성을 요한다.

에마르 프라퍼티(Emaar Properties)가 버려진 군대막사 부지를 인수하여 현재 다운타운 두바이가 된 500 에이커 규모의 메가프로젝트를 개발하고자 할 당시의 비전은 “세계의 주요 도시 명소를 만들자”는 것이었다고 당시 에마르 두바이 리얼에스테이트(Emaar Dubai Real Estate)의 CEO, 로버트 부스는 말한다. 구상한대로 개발을 한다면 200억 달러 정도의 비용에 약 20년이 소요되어 2025년에 완공될 것이었다. 사람들의 감탄을 자아내고 부동산 가치를 상승시킬 상징적인 건축물이 구상되었다. 센터피스는 사람들이 넋을 잃고 바라볼 초고층 빌딩, 즉 세계 최고층의 마천루가 될 것이었다.

에마르 프라퍼티의 설립자이자 회장인 모하메드 알라바(Mohamed Alabbar)가 상상한 새로운 빌딩은 대만의 타이페이 101이 보유했던 449미터라는 기록을 추월할 것이었다. 알라바의 마스터플랜은 호텔 시설, 프라이빗 주거용 아파트, 다양한 상업용 구역이 있는 다용도 초고층 빌딩을 만드는 것으로, 한 마디로 거대 도시화 및 메가시티라는 세계적 도전과제에 대한 새로운 접근방식이 될 통합형 수직 도시를 만드는 것이었다. 그것이 얼마나 큰 도전인지는 다음과 같다. 2030년까지 전세계에는 각각 인구 천만 명 이상의 41개 메가시티가 생기고 2050년까지 세계인구의 삼분의 이는 도시에 거주할 전망이다. 도심에는 노동력과 주민을 수용하기 위해 현재보다 훨씬 더 높은 건물들이 들어설 것이다. 지지자들에 따르면 수직 도시 컨셉은 광범위한 현실이 될 것이다. 수직 도시는 단일 위치 내에서 주거, 업무, 여가 등 다양한 용도를 복합시켜 교통량과 도시 스프롤 현상을 줄인다.

아이디어
경험있는 팀을 구성하고 공급업체와 긴밀히 협력하며 조기에 정부를 참여시켜 최고의 품질로 아찔한 높이의 빌딩을 짓는다.

2002년, 부르즈 두바이 타워(이후 부르주 할리파로 개명)에 대한 계획이 시작될 당시 설계, 시공, 건축 기술 측면에서 수많은 혁신이 필요할 것이라는 것은 이미 분명한 사실이었다. 초기 설계 보고는 550미터 높이의 건물에 대한 것이었다. 이후에 당초 계획되었던 높이가 750미터까지 올라가자 혁신의 당위성은 훨씬 더 분명해졌다. 또한 2004년, 주 계약이 체결되었을 때는 더욱 그러했다. 선경지명이 있는 아랍에미리트 부통령이자 수상인 셰이크 모하메드 빈 라시드 알 막툼(Sheikh Mohammed Bin Rashid al Maktoum)의 독려로 그 단계에서 목표 높이가 다시 치솟았는데 이로 인해 기초공사에 대한 정적 재산출이 불가피해졌다.

세 가지 주요 주제, 즉 첫째, 효과적인 지식 전수, 성실한 초반중심(front-loaded) 계획수립, 최적화된 물류를 가능케 하는 경험이 많은 국제적 팀, 둘째, 혁신적인 공급업체들과의 긴밀하고 적극적인 협업, 셋째, 정부 및 기타 주요 이해당사자의 조기 참여가 이 대표적 프로젝트의 특징이다.

팀
첫 번째 주제에 대해서는, 개발자인 에마르 프라퍼티가 초고층 건물의 건설에 경험 및 전문성 모두를 갖춘 세계 각국 출신의 프로젝트 팀을 구성하는 데 많은 노력을 기울였다. 설계는 시카고 기반의 스키드모어 오윙스 앤드 메릴 건축사무소 (Skidmore, Owings & Merrill)가 지휘했다. 터너 인터내셔널(Turner International)의 건설사업관리(construction management)팀은 2003년 계획수립 프로세스의 아주 초반부터 영입되었다. 터너의 주 CM(construction manager)인 데이비드 브래드포드는 이미 타이페이 101의 건설에 참여했던 경험이 있어 부르즈 할리파의 고도로 복잡한 건설 물류를 계획하고 감독하기 이상적인 위치에 있었다.

2000년대 초 당시에는 빌딩정보모델링(BIM)이 널리 쓰이지 않았었고 터너의 팀리더들은 타이페이 101 및 유사한 프로젝트에서 경험했던 병목현상과 장애물들을 방지하기 위해 프로젝트에 대한 분석에 주력했다. 이들의 고층 건물 건설에 대한 경험은 부르즈 할리파 프로젝트를 동시에 실행될 수 있는 작업 패키지들로 나누어 진행속도를 높이는 데 도움이 되었다. 예를 들어 하부 층의 공사는 상부 층의 설계가 아직 진행 중이었던 2004년에 시작되었다.

프로젝트의 성공을 이끌었던 또 다른 주요 요소는 컨설턴트, 도급업체, 공급업체의 선정에 세밀한 관심을 쏟았다는 점이다. 터너는 모든 계약을 중앙에서 관리하고 매우 상세한 시방서와 지연 페널티 등 성과 인센티브를 포함시켰다. 전체적으로, 화재 및 안전, 콘크리트 혼합 설계, 조명 등 40 명 이상의 전문 컨설턴트들을 일찍부터 고용하여 해당 외부 이해당사자, 특히 공급업체 및 정부 당국 등과 연락을 취하도록 했다. 삼성은 상부구조에 풍부한 경험이 있어 주 시공사로 선정되었고 벨기에의 베식스(BeSix)와 UAE의 아랍텍(Arabtec)을 포함한 일단의 도급업체들을 지휘했다.

또한 프로젝트 팀은 물류에도 특별한 관심을 기울였는데, 이는 12,000명의 작업자들이 피크 시간대에 활동을 할 수 있다는 사실을 고려할 때 매우 중요한 관심이었다. 현장 작업을 최소한으로 유지하기 위해 조립 및 린 건축 방식들을 최대한 활용했다. 두 개의 대조적인 사례를 살펴보자. 첫 번째로 창문에 대한 접근방식이다. 120개의 표준 설계가 들어가는 총 26,000개의 패널이 필요했다. 빌딩 내 정해진 위치에 따라 서로 다른 풍속에 적합하도록 다양한 창문 유리가 필요할 것이다. 창문 패널은 현장 외부에서 사전제작 및 조립된 뒤 컨테이너에 실려 현장으로 운반되고, 크레인으로 들어올려져 제 자리에 끼워진다. 두 번째로는 작업자들의 휴식공간인데, 후반 단계에서 빌딩의 고층에 임시로 위치시켜 중앙의 일층에 있을 경우 소요되는 긴 이동 시간을 방지하도록 했다.

협업
두 번째 주제인 혁신적 공급업체와의 긴밀한 협업은 다양한 첨단 혁신의 실행에 있어 핵심적인 역할을 했다. 건축 자재 및 기술 공급업체들은 아주 초기부터 각각의 전문적 의견을 제공하도록 요청받았다. 주 계약 입찰이 나오기도 전에 거푸집 전문 기업, 도카(Doka)와 페리(Peri)는 자문요청을 받았고 이들의 피드백으로 인해 건축 설계 및 시공 프로세스가 모두 변경되었다. 예를 들어 프로젝트 팀은 승강기 통로 벽에 타설 콘크리트를 사용하여 작업진척 속도를 높이기로 결정했다. 다행히도 프로젝트 팀은 협업자들의 제안을 받아들이고 야심찬 혁신에 대해 편하게 느낄 정도로 경험과 유연성이 있었다. 이처럼 고층빌딩은 몇몇 최신의 기술에 대한 선구적인 태도 없이는 실현 불가능했을 것이다. GPS 제어 점프 거푸집이 적절한 사례이다. 빌딩이 올라감에 따라 수직성에 대한 제어를 위해 기존의 광 레이저 기반 방식은 더 이상 신뢰할 수 없었고 따라서 새로운 군사 정밀 GPS 시스템이 채택되었다(그리고 이는 현재 고층건물 공사의 표준 관행이 되었다). 다른 혁신기술로는 그 정도의 고도에서 정상적인 전기 크레인 작동을 방해하는 전압강하를 방지하는 파브코(Favco)의 디젤 동력 자동상승(self-climbing) 크레인과 콘크리트 펌핑의 신기록을 세운 특수 콘크리트 펌프가 있다.

실제로 작업을 관찰한 일부 전문가들은 콘크리트 기술이 전체 프로젝트 중에서 가장 혁신적인 특징이라고 생각한다. 콘크리트 공급업체 유니믹스(Unimix)는 독일 콘크리트 전문기업 푸츠마이스터(Putzmeister)와 계약하여 약 600 미터 높이까지 도달하고 필수 압력 200- 바(bar)를 견딜 수 있는 고압 펌프를 개발, 테스트, 공급, 설치하도록 했다. 콘크리트 혼합물의 구성은 광범위한 테스트를 통해 미세 조정되어 유동성 및 초고강도를 보장할 뿐만 아니라 빌딩의 바닥 및 콘크리트 코어의 다양한 적용을 충족시키도록 했다. 공사는 종종 섭씨 40도 이상의 극단적인 온도에서 이루어졌기 때문에 어떤 경우에는 콘크리트 혼합물을 물이 아닌 얼음으로 냉각시키기도 했으며 매 콘크리트 배치의 품질은 엄격하게 테스트되었다.

참여
세 번째 주제 – 정부당국 및 기타 주요 이해당사자와의 긴밀한 조기의 참여는 비전의 실현에 엄청난 도움이 된다는 것이 증명되었다. 거의 처음부터 현지 당국과의 협상이 진행되었다. 이 목적으로 특별히 고용된 현지 컨설턴트들은 두바이 시당국과는 건축 허가, 두바이 민방위국(Dubai Civil Defence)과는 화재, 실시간 및 안전 보호, 그리고 현지 유틸리티 회사와는 전기 관련 승인을 위해 접촉했다.

그러한 즉각적인 참여의 혜택은 두 가지의 사례에서 극명하게 드러난다. 바로 콘크리트 및 전기 공급과 관련된 규제이다. 기존의 콘크리트 관련 정책상으로는 콘크리트 슬라브를 타설할 때마다 현장 검사 후 개별적으로 승인 받아야 했는데 이는 200층이나 되는데다가 그 중 160개 층이 주거용인 마천루의 경우에는, 게다가 일정도 촉박한 상황이라 거의 실행 불가능한 일이었다. 프로젝트 팀은 시 당국과 솔루션을 협상했다. 즉, 양측이 공동으로 합의한 적절한 자격을 갖춘 전문 컨설턴트가 콘크리트 타설을 감독하고 시당국에 보고하는 것이다. 전기 공급의 경우에도 기존의 접근방식은 역시 실용적이지 않았다. 일반적으로 변압기는 건물의 베이스에 설치되지만 부르즈 할리파의 경우에는 그렇게 했다가는 그로 인한 전압강하가 너무 심각한 수준인데다 일상적인 운영에 방해가 될 상황이었다. 당연한 솔루션은 빌딩 전체에 걸쳐 여러 층에 변압기를 놓는 것이었지만 현지 유틸리티 회사는 표준 관행에 반하는 것에 대해 불안해 했고 변압기가 고장 날 경우의 복잡한 상황들을 우려했다. 그러나 양측은 협력에 대한 의지가 있었기 때문에 결국에는 만족스러운 타협안을 찾았다. 변압기를 여러 층에 놓고, 설계를 조정하여 수리나 교체가 필요할 경우에 변압기를 아래 위로 운반할 수 있는 크기의 특수 엘리베이터를 만들도록 한 것이다.

영향
부르즈 할리파는 몇 가지 세계 신기록을 경신한 건물이며 실제로 상징적인 도시의 랜드마크가 되었을 뿐 아니라 그 과정에서 많은 혁신들을 시험하고 입증했다.

부르즈 할리파는 최고를 경신하는 프로젝트로서 수많은 세계 신기록을 깼다. 828미터 높이의 세계 최고층 건물이자 최고 높이의 인공 구조물이다. 첫 굴착공사 이후 4 년이 못되어 141층에 도달했고 최고층 빌딩으로서 타이페이 101을 추월했으며 그로부터 불과 삼 년 뒤에 완공되어 2010년 1월 공식적으로 준공되었다. 빌딩은 세계에서 가장 높은 알루미늄 및 유리 파사드를 가지고 있으며 605미터라는 콘크리트 수직 펌핑 기록을 보유하고 있다.

이러한 기록들뿐만 아니라 모든 다른 기록들은 건축자재, 기술, 기법상의 일련의 혁신이 없었다면 공상 속에만 머물렀을 것이다. 이처럼 놀라운 공사 속도는 신중한 물류 계획, 전문 공급업체 및 전문가와의 효과적인 협업, 그리고 최신의 기술적 발전으로 인해 가능했다. 예를 들어 조립 및 패키지화된 창문 패널 덕분에 현장 엔지니어들은 설치율을 초기의 일일 20-30 개 창문 패널에서 일일 175개 패널로 증가시킬 수 있었다. 혁신적 기술과 최적화된 계획수립의 조합으로 인해 한 층 전체의 콘크리트 주기가 불과 삼 일만에 완료될 수 있었다.

부르즈 할리파는 세계 현대 건축의 아이콘이 되어 매일 수천 명의 방문객을 끌어모으고있으며 다운타운 두바이를 인기있는 도시의 명소로 만들고 있다. 인스타그램 분석에 따르면 부르즈 할리파는 현재 셀카 배경 인기도에서 파리의 에펠탑, 플로리다의 디즈니월드 다음으로 세계 3위이며 뉴욕의 엠파이어 스테이트 빌딩과 런던의 빅벤보다 앞서있다.

관광객들은 세계에서 가장 빠른 승강기 중 하나를 타고 124, 125, 148층의 관망대로 몰려간다. 이들의 열정은 상업용 및 주거용 할 것 없이 건물 입주자, 그리고 주변 빌딩 입주자들 모두가 공유하는 것이다. “전망 프리미엄”을 누리는 입주자들은 타워 전체를 조망할 수 있는 권리에 대해 많은 돈을 지불한다. 에마르 프라퍼티가 예상했듯이 실제로 부동산 가치는 올랐고 회사가 최상의 품질에만 투자하기로 했던 결정(특히 부르즈 할리파에 대한 115억 달러의 투자)은 실제로 매우 성공적이었다.

혁신의 장벽과 솔루션
명확하고 결단력 있는 비전, 정밀한 계획수립, 효과적인 협업으로 상쇄될 경우 건설업에 팽배해 있는 회의적 시각은 극복될 수 있으며 예측하지 못한 단점은 장점으로 전환될 수 있다.

이러한 전대미문의 구조물 건축에 대한 제안이 계획수립자, 정부관료, 잠재적 투자자의 회의론에 부딪힌 것은 놀랄 일이 아니다. 알라바는 이에 좌절하지 않고 멀리 내다보는 두바이의 지도자 셰이크 모하메드의 지지에 힘입어 아무리 많은 시간이 걸리더라도 비단 부르즈 할리파 건물뿐만 아니라 그 부지 전체를 개발하겠다는 자신의 비전을 지켰다. 장기적으로 품질에 대한 투자는 응당한 보상이 따를 것이라는 굳은 신념에 따라 알라바는 자신의 비전을 실현하기 위해 세계일류 도급자와 기술에 대해 선행투자를 하기로 결정했다. 그는 빌딩 전체의 설계, 예술작품의 선정, 로비의 인테리어, 아파트의 가구 등 세부적인 의사결정 중 다수를 직접 점검했다. 아파트의 80%를 사전 분양한 것은 프로젝트의 자금을 조달하는 데 도움이 되었는데 여러 건의 계약금이 공사의 진척에 연결되었다.

셰이크 모하메드와 알라바에게는 (그야말로) 하늘만이 한계였다. 공사가 이미 한창 진행 중일 때 이들은 설계자 및 공사 관리자 팀을 격려하여 빌딩의 높이를 더 높이도록 만들었다. 다행히도 스키드모어 오윙스 앤드 메릴의 설계팀은 구조 계산에 비상 버퍼를 반영해놓았기 때문에 꼭대기에 거대 댐퍼를 설치하여 건물의 움직임을 흡수하도록 하는 방안 등이 가능했다. 그러나 그러한 추가적인 안정화 작업은 건물의 Y자형 크로스 섹션의 방풍 속성 덕분에 필요하지 않았고 따라서 건물의 높이는 너무 무리를 하지 않고서도 초기 보고 높이 보다 거의 200미터 더 높일 수 있었다. 꼭대기에 댐퍼용으로 둔 미사용 공간은 결국 프라이빗 모스크로 변경되어 또 다른 세계신기록을 경신하게 되었다.

프로젝트가 가장 어려웠던 순간은 스위스의 유리창 공급업체 슈미들린(Schmidlin)이 계약 체결후 불과 9개월이 지난 2006년에 파산을 선고받던 때였다. 슈미들린의 합작회사 파트너인 아라비안 알루미늄(Arabian Aluminium)은 일정을 맞추기 위해 매우 단기간 내에 대체 회사를 찾아야 했다. 프로젝트 팀과 팀의 국제적 네트워크의 도움으로 곧 고품질의 공급업체인 홍콩 기반의 파이스트 알루미늄(Far East Aluminium)이 파악되었다. 초기 테스트 결과 유리창의 품질과 품질 관리는 그들의 높은 기준에 계속해서 부합할 수 있음이 확인되었다. 시공 단계 중 현장에 배송된 26,000 개의 패널 중 단지 30개만 부적합 판정을 받았다.

따라서 부르즈 할리파의 외장마감재는 해외 공급사슬과 국제적 협업의 결과물이다. 유리창은 파이스트 알루미늄이 제조했고 아랍에미리트에서 마지막 조립을 한 뒤 공사현장 배송을 위해 유리창을 컨테이너에 실었다. 현장에서 컨테이너는 크레인으로 들어올려 해당 층의 하역장소에 내려놓은 뒤 작업자들이 건물 내의 해당 위치로 바퀴를 이용해 갖다 놓으면 체인호이스트(chain hoist) 시스템이 제 자리로 올려놓았다. 정확한 유리창의 설치는 상당한 경험을 요하기 때문에 본격적인 설치는 국제 전문가 팀이 실시했다.

시사점
– 모든 사람에게 동기를 부여하고 현 상태를 거부하기 위한 비전을 개발하고 유지한다.
프로젝트에 직접 참여함으로써 두바이의 지도자 셰이크 모하메드와 에마르 프라퍼티 회장 모하메드 아바르는 자랑스럽게, 그리고 중요한 역할을 하면서 다운타운 두바이의 개발과 부르즈 할리파의 건설에 필수적인 견인차 역할을 했다. 이들의 흔들리지 않는 비전은 프로젝트 팀으로 하여금 알려진 한계를 넘어서도록 자극을 주었고 그 결과 건물의 높이는 더욱 높아졌으며 아직 입증되지 않은 프로세스와 기술이 실행되었다.

– 경험 있는 일류의 팀을 구성하여 혁신을 이끌도록 한다.
알라바는 장기적인 비전뿐만 아니라 장기적 투자 전망, 그리고 우수함을 타협하지 않겠다는 단호함이 있었고 이는 초고층 구조물에 대한 깊은 경험을 갖춘 전문가 팀을 구성하겠다는 삼중의 동기가 되었다. 이러한 팀을 만듦으로써 지식 전수를 극대화하는 효과가 발생했는데, 이는 탁월한 사전 계획수립을 가능케 하고 물류 관리를 최적화하며 조립건축 방식을 최대한 활용하고 리스크를 줄이며 기술 제공자 및 혁신가들과의 협업을 활성화하게 되었다.

– 공급업체와 긴밀하게 협력하여 혁신을 개발, 테스트, 실행한다.
프로젝트 혁신의 대부분, 특히 콘크리트 혼합 설계 및 펌핑, GPS 제어 점프 거푸집, 조립 유리창 등은 공급업체에 의해 개발되었으나 두바이의 어려운 물리적 환경 속에서 혁신을 테스트하고 실행하기 위해서는 도급업체와 공급업체 간의 긴밀한 협업이 요구되었다. 많은 경우 다양한 파트너들의 전문성은 계획수립 단계에서부터 요구되어 선제적 수정을 가능케 하고 고비용의 재작업을 방지한다. 놀라운 사례 중 하나는 도카가 승강기 통로에 타설 콘크리트를 사용할 것을 제안한 것이었다.

– 규제 당국을 조기에 참여시켜 승인 프로세스를 가속화한다.
많은 이들의 관심을 받는 프로젝트에는 가능한 한 일찍 착수(및 완료)해야 한다는 압박이 존재한다. 두바이의 대표적인 프로젝트 중 하나인 부르즈 할리파의 경우는 더욱 그러했다. 경험이 많았던 프로젝트 팀은 규제당국 및 기타 인에이블러와의 조기 접촉이 얼마나 중요한지, 그리고 이를 어떻게 진행해야 하는지 잘 알고 있었다. 팀은 즉각적으로 해당 두바이 정부 당국 및 유틸리티 제공업체에 연락하여 협상을 시작함으로써 공식적인 인허가 처리를 가속화하고 추후에 발생할 수 있는 장애물들을 극복하도록 하였다.